Skatteregler for korttidsutleie av bolig og fritidsbolig i 2017 og tidligere

For 2017 er det ingen egne skatteregler ved såkalt korttidsutleie av bolig-/fritidseiendom. 

Dette innebærer at korttidsutleie, for eksempel gjennom Airbnb, er underlagt de samme skattereglene som annen mer tradisjonell langtidsutleie av eiendom.

Nærmere beskrivelse av hvordan leieinntekter skal føres i skattemeldingen og adgangen til å fradragsføre kostnader mm. finner du under de forskjellige boligtypene.

Nedenfor finner du mer informasjon om inntekt ved korttidsutleie og grensen mot virksomhetsaktivitet for de forskjellige boligtyper.

Dersom du leier ut hele boligen din og inntektene er 20 000 kroner eller mindre per år, er utleieinntektene skattefrie.

Dersom leieinntektene overstiger 20 000 kroner er hele leieinntekten skattepliktig fra første krone.

Et eventuelt overskudd skattlegges i utgangspunktet som kapitalinntekt med 24 prosent i 2017. Et eventuelt underskudd vil på tilsvarende måte komme til fradrag. (Se satser for kapitalinntekt for tidligere år).
Det er imidlertid ikke gitt at utleieinntektene skal beskattes som kapitalinntekt. Utleieinntekter kan i noen tilfeller beskattes som virksomhetsinntekt, med en skattesats opp mot 49,92 prosent i 2017.

Om utleien skal vurderes som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering der blant annet omfanget, hyppighet og varighet av utleieforholdet er av betydning. Det er først og fremst der du leier ut hele boligen din gjennom kortvarig og hyppige leieforhold, at virksomhetsvurdering blir aktuelt.

Veilederen "Er jeg næringsdrivende" finner du her. 

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss.

Dersom du leier ut mer enn halvparten av din egen bolig (regnet etter utleieverdi), og inntektene er mer enn 20 000 kroner årlig, er leieinntektene skattepliktige i sin helhet. Dersom de årlige leieinntektene totalt utgjør 20 000 kroner eller mindre er de imidlertid skattefrie.

«Mer enn halvparten» avgjøres ut fra boligens utleieverdi på det frie markedet til det formål arealene skal brukes til. Når det gjelder den delen du selv bor i, vil utleieverdien vurderes opp mot en tenkt leieinntekt ved langtidsutleie.

For utleid areal, vil utleieverdien avhenge av leietakers bruk av arealet, for eksempel om det leies ut til boligformål på langvarig basis eller om det er korte og hyppige utleieforhold.

Leier du en del av boligen din ut til korttidsovernatting, kan leieinntektene fort bli høyere enn ved langtidsutleie, og verdien av utleid areal kan derfor raskere få høyere verdi enn den delen du selv bebor. Dette vil igjen kunne føre til at du anses for å leie ut "mer enn halvparten" av din bolig. I så fall vil du bli skattepliktig fra første krone dersom leieinntektene overstiger 20 000 kroner. Selv om du leier ut "mer enn halvparten" av din egen bolig, vil årlige totale leieinntekter på 20 000 kroner eller mindre, alltid være skattefrie.

Din egen bruk av utleid areal mellom utleieperiodene, vil også kunne påvirke hvordan leieverdien av utleid areal skal vurderes.(Merk at Skatteetaten har endret praksis på dette området med virkning fra inntektsåret 2018). I en prinsipputtalelse har Skatteetaten uttalt at det avgjørende ved leieverdivurderingen er om utleier bruker det utleide arealet selv når det ikke leies ut. Leier man for eksempel ut en hybel som man bruker selv mens den ikke er utleid, vil verdien på utleiedelen være leiebeløpet per natt multiplisert med antall faktiske utleiedøgn per måned.

Bruker du imidlertid ikke den utleide delen mellom utleieperiodene, slik at denne delen fremstår som rent utleieareal, vil utleieverdien på utleid del være leiesum per døgn multiplisert med det totale antall døgn per måned (gjennomsnittlig 30 døgn). Er man altså i en situasjon hvor man selv ikke benytter utleiedelen når den ikke leies ut, vil verdien av utleid areal fort kunne få en høyere verdi enn resten av boligen.

Et eventuelt skattepliktig overskudd skattlegges i utgangspunktet som kapitalinntekt med 24 prosent i 2017. Et eventuelt underskudd vil på tilsvarende måte komme til fradrag.
Leier du ut mer enn halvparten av egen bolig (regnet etter utleieverdi), og har en årlig leieinntekt på over 20 000 kroner kan det i visse tilfeller bli snakk om utleieaktivitet som skal anses som næringsvirksomhet, med en skattesats opp mot 49,92 prosent i 2017. Hvorvidt utleien skal anses som næringsvirksomhet avhenger av en konkret helhetsvurdering hvor det ses hen til blant annet aktivitetens omfang, hyppighet og varighet.

Det er først og fremst når du leier ut en større del av boligen din gjennom kortvarige og hyppige leieforhold, at virksomhetsvurdering blir aktuelt.

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss

Dersom du leier ut mindre enn halvparten av din egen bolig er leieinntektene skattefrie. Du har da heller ikke rett til fradrag på kostnader knyttet til utleieforholdet.

«Mindre enn halvparten» avgjøres ut fra boligens utleieverdi på det frie markedet til det formålet arealene skal brukes til. Når det gjelder den delen du selv bor i, vil utleieverdien vurderes opp mot en tenkt leieinntekt ved langtidsutleie. For utleid areal, vil utleieverdien avhenge av leietakers bruk av arealet, for eksempel om det leies ut til boligformål på langvarig basis eller om det er korte og hyppige utleieforhold.

Leier du en del av boligen din ut til korttidsovernatting, kan leieinntektene fort bli høyere enn ved langtidsutleie, og verdien av utleid areal kan derfor raskere få høyere verdi enn den delen du selv bor i. Dette vil igjen kunne føre til at du anses for å leie ut "mer enn halvparten" av din bolig. I så fall vil du bli skattepliktig fra første krone dersom leieinntektene overstiger 20 000 kroner. Selv om du leier ut "mer enn halvparten", vil totale leieinntekter på 20 000 kroner eller mindre alltid være skattefrie.

Din egen bruk av utleid areal mellom utleieperiodene, vil også kunne påvirke hvordan leieverdien av utleid areal skal vurderes. (Merk at Skatteetaten har endret praksis på dette området med virkning fra inntektsåret 2018).

I en prinsipputtalelse - har Skatteetaten uttalt at det avgjørende ved leieverdivurderingen er om utleier bruker det utleide arealet selv når det ikke leies ut. Leier man for eksempel ut en hybel som man bruker selv mens den ikke er utleid, vil utleieverdien på utleiedelen være leiebeløpet per natt multiplisert med antall faktiske utleiedøgn per måned.

Bruker du imidlertid ikke den utleide delen mellom utleieperiodene, slik at denne delen fremstår som rent utleieareal, vil utleieverdien på utleid del være leiesum per døgn multiplisert med det totale antall døgn per måned (gjennomsnittlig 30 døgn). Er man altså i en situasjon hvor man selv ikke benytter utleiedelen når den ikke leies ut, vil verdien av utleid areal fort kunne få en høyere verdi enn resten av boligen.

Dersom du leier ut "mindre enn halvparten" av egen bolig (regnet etter utleieverdi), og vilkårene for skattefri utleie dermed er oppfylt, vil det aldri kunne bli snakk om næringsvirksomhet.

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss.

For fritidseiendom som du også selv bruker i rimelig omfang til fritidsformål, vil utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig være skattefrie – selv om inntektene skriver seg fra korttidsutleie. Av det overskytende beløpet regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.

Les mer om utleie av fritidseiendom i Norge
Les mer om utleie av fritidseiendom i utlandet

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss

Inntekter fra utleie av bolig-/fritidseiendom som du ikke selv bor i eller bruker, er i utgangspunktet skattepliktig fra første krone.

Et eventuelt overskudd skattlegges som kapitalinntekt med 24 prosent i 2017. Et eventuelt underskudd vil på tilsvarende måte komme til fradrag.
Det er imidlertid ikke gitt at utleieinntektene skal beskattes som kapitalinntekt. Utleieinntekter kan i noen tilfeller beskattes som virksomhetsinntekt, med en skattesats opp mot 49,92 prosent i 2017.

Om utleien skal vurderes som næringsvirksomhet eller ikke, avhenger av en helhetsvurdering der blant annet omfanget, hyppighet og varighet av utleieforholdet vil være av betydning. Det er først og fremst der du har flere utleieobjekter og/eller hyppige leieforhold, at virksomhetsvurdering blir aktuelt.

Veilederen "Er jeg næringsdrivende" finner du her.

Se bindende forhåndsuttalelse (BFU 6/16) hvor Skattedirektoratet kom til at kontinuerlig korttidsleie av to leiligheter utgjorde en næringsvirksomhet skattemessig.

Ved korttidsutleie vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut.

Er du i tvil om hvordan inntekten din skal beskattes, ta kontakt med oss .