Skatteregler - utleie av del av egen bolig

Her beskrives regelverket for utleie av del av egen bolig under forutsetning av at utleieforholdet har en varighet på over 30 dager. 

Dersom utleieforholdet har varighet under 30 dager, se skattlegging av leieinntekter for såkalt korttidsutleie 

Det avgjørende for skatteplikten er hvor mye av boligen din du leier ut, regnet etter utleieverdi, og din egen bruk av boligen.

(For inntektsåret 2017 og tidligere skilles det ikke mellom utleieforhold over og under 30 dager. Det som beskrives nedenfor under "Skatteregler fra og med 2018" vil gjelde tilsvarende for utleie av del av egen bolig i 2017 og tidligere - uavhengig varighet på utleieforholdet).

Skatteregler fra og med 2018

Fra og med inntektsåret 2018 er det vedtatt egne skatteregler for såkalt korttidsutleie av egen bolig. Leier du ut deler av din egen bolig i mindre enn 30 dager, vil inntekten være skattepliktig etter en sjablongmetode. (Dette innebærer at utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig er skattefri, og av det overskytende beløpet regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt). Trettidagers grensen knytter seg til hvert utleieforhold. Beløpsgrensen på 10 000 kroner gjelder for boligen i hele inntektsåret, og ikke per utleieforhold. Nærmere om reglene for korttidsutleie finner du her.

Nedenfor beskrives regelverket ved utleie av del av egen bolig, hvor utleieforholdet har en varighet på minst 30 dager.

Dersom du leier ut mindre enn halvparten av din egen bolig, er leieinntektene skattefrie. 

«Mindre enn halvparten» avgjøres ut fra boligens utleieverdi på det frie markedet. Arealet er ikke avgjørende i denne sammenheng, men ofte henger selvsagt areal og utleieverdi sammen.

  • Når det gjelder den delen du selv bor i, vil utleieverdien beregnes ved en tenkt leieinntekt ved langtidsutleie.
  • For utleid areal, er det den faktiske leieinntekten som skal legges til grunn som utleieverdi. Dette gjelder uavhengig av om eieren benytter utleiearealet selv når det det ikke leies ut.

Leier du en del av boligen din ut til korttidsovernatting, kan leieinntektene fort bli høyere enn ved langtidsutleie.

Det betyr:

For at leieinntektene skal kunne være skattefrie må leieforholdet vare minst 30 dager og utleieverdien av den utleide delen av din bolig må være lavere enn tenkt leieverdi fra den delen du selv bor i. 

«Mer enn halvparten» avgjøres ut fra boligens utleieverdi på det frie markedet. Arealet er ikke avgjørende i denne sammenheng, men ofte henger selvsagt areal og utleieverdi sammen.

  • Når det gjelder den delen du selv bor i, vil utleieverdien beregnes ved en tenkt leieinntekt ved langtidsutleie.
  • For utleid areal, er det den faktiske leieinntekten som skal legges til grunn som utleieverdi.

Dersom du leier ut mer enn halvparten av din egen bolig, er det leieinntektenes størrelse som er avgjørende for skatteplikten:

  • Er dine årlige leieinntekter 20 000 kroner eller mindre, er inntektene skattefrie
  • Er dine årlige leieinntekter mer enn 20 000 kroner, er inntektene skattepliktige fra første krone.

Beløpsgrensen på 20 000 kroner omfatter bare leieinntekter for den perioden i året hvor hele eller en større del av egen bolig er utleid. 

Overskrides grensen på 20 000 kroner vil alle leieinntekter være skattepliktige. Det gjelder også inntekter fra perioder der mindre enn halvparten av boligen er leid ut.

Du har et hus som er delt i en familieleilighet og en hybel. Familieleiligheten er 70 kvm og utleieverdi er 70 000 kroner årlig. Hybelen er 30 kvm og utleieverdi er 30 000 kroner årlig.

Ett år leier du ut familieleiligheten og bor selv i hybelen. Her har utleid areal høyere utleieverdi enn den delen du selv bor i. Leieinntektene er derfor skattepliktige i sin helhet ettersom årlig leieinntekter overstiger 20 000 kroner.

Dersom familieleiligheten eller hybelen leies ut på mer kortvarig basis, under 30 dagers varighet, skal imidlertid leieinntektene knyttet til slik korttidsutleie være gjenstand for skattlegging etter en sjablongmetode. Les mer om korttidsutleie.

Du bor i en leilighet som består av 3 soverom. Alle soverommene er like store og av lik standard. I tillegg har leiligheten en stue, ett bad og kjøkken. I studietiden velger du å leie ut (på langtidsbasis) to av soverommene til to kamerater, mens dere deler kjøkken, bad og stue (bokollektiv).

Ved vurderingen av utleieverdien på utleid areal, må det ses hen til utleieverdien av det utleide arealet (to soverom med tilgang til felles stue, kjøkken og bad) opp mot en tenkt utleieverdi av det arealet du bruker selv (ett soverom med tilgang til felles stue, kjøkken og bad). Ettersom soverommene i dette eksempelet er av lik standard og størrelse er det klart at du leier ut mer enn halvparten av din egen bolig, regnet etter utleieverdi.

Dersom du har årlige leieinntekter på mer enn 20 000 kroner vil leieinntektene være skattepliktige fra første krone. Mens leieinntekter på 20 000 kroner eller mindre, vil være skattefrie.

Leier du ut både på korttid og langtid i samme bolig, vil utleieverdien av den delen av eiendommen som leies ut ved korttidsutleie regnes med ved vurderingen av om grensene (mer enn halvparten av egen bolig regnet etter utleieverdien) for skattefri utleie ved langtidsutleie er overskredet.

Lars eier en bolig over to plan med to boenheter. Den største av dem bor han selv i, mens sokkelleiligheten leies ut til Anita som bor der hele året. Anita betaler 9000 kroner per måned i leie. I juli er Lars på ferie i fire uker. I denne perioden ønsker han å leie ut den boenheten som han selv bor i. Lars inngår en avtale med en familie som skal bo der i tre uker for 15 000 kroner.

Utleien av sokkelleiligheten til Anita vil vanligvis være skattefri for Lars fordi utleien gjelder mindre enn halvparten av egen bolig. I treukersperioden i juli vil imidlertid mer enn halvparten av boligen være utleid totalt sett, regnet etter utleieverdi. Utleieforholdene må for denne perioden vurderes etter 20 000-kronersregelen.

Ved vurderingen av om 20 000-kronersgrensen er overskredet må det således ses hen til alle leieinntekter i denne treukers perioden i juli dvs:

  • inntekt fra sokkelleiligheten på 6 750 kroner (9000/4 x 3 uker) og
  • inntekt fra korttidsutleien av Lars sin egen boligdel på 15 000 kroner

Til sammen har Lars mottatt over 20 000 kroner i en periode hvor mer enn halvparten av boligen er utleid. Det betyr at:

  • hele inntekten fra sokkelleiligheten blir skattepliktig fra første krone for hele året, men med adgang til å fradragsføre kostnader knyttet til dette leieforholdet. Mens,
  • inntekten fra korttidsutleien av Lars sin egen boenhet skal skattlegges etter sjablongregelen med et fastsatt sjablongfradrag.

Det betyr også at kostnadene knyttet til eiendommen må allokeres til riktig del av eiendommen og til riktig tid;

  • Kostnader som knyttes til Lars sin egen boenhet for den tiden han selv benytter denne anses som en ikke-fradragsberettiget privatkostnad.
  • Kostnader som knyttes til Lars sin egen boenhet for den tiden den er utleid som korttidsutleie inngår i sjablongbeskatningen, og er ikke fradragsberettiget på ordinært vis.
  • Kostnader som knytter seg til hele eiendommen, f.eks. eiendomsskatter, kommunale avgifter mv. må fordeles mellom den del som skal regnskapsbehandles (her: sokkelleiligheten), og den øvrige del.

I et seksjonert bygg, for eksempel en seksjonert tomannsbolig, har du kun adgang til å motta skattefrie leieinntekter for den seksjonen som du selv bor i.

Utleieinntekter fra flermannsbolig (en bolig med tre eller flere familieleiligheter) vil alltid være skattepliktig fra første krone. Dette gjelder også for eventuell utleie av egen boenhet. Eiendommer med to familieleiligheter og én eller flere selvstendige hybler, regnes også som flermannsbolig.

Familieleilighet

For at en boenhet skal kunne karakteriseres som familieleilighet, kreves det vanligvis at boenheten er egnet som permanent bolig for en familie med to voksne og ett barn. Videre er det også et krav at boenheten kan låses og gjøres utilgjengelig for andre, og at boenheten innehar innlagt bad og toalett, egen kjøkkenløsning og minst ett soverom. En boenhet med areal av primærrom under 40 kvm kan normalt ikke anses som en familieleilighet.

Selvstendig hybelleilighet

En selvstendig hybelleilighet er en boenhet som har egen inngang og eget toalett. Det er ikke krav om at boenheten har egen inngang til selve bygningen. Har den felles trappeoppgang eller lignende med de andre boenhetene, er den likevel en selvstendig boenhet dersom det er egen låsbar dør til boenheten. Det er ikke noe krav at hybelleiligheten har eget kjøkken, soverom eller dusjmuligheter.