Saken gjaldt et gårdsbruk med 25 dekar dyrket mark, 45 dekar skog og 15 dekar annet areal og seks påstående bygninger. Skattyter hadde fraflyttet gården og våningshuset var leiet ut. Det samme gjaldt stabburet hvor det var innredet leilighet og plass for bil. Det dyrkede arealet var leiet ut til dyrking av forvekster. I forbindelse med utleien av bygg og jordvei hadde skattyter for øvrig innredet vaktmester-/ administrasjonskontor i driftsbygningen. Eiendommen som lå i et område med jevnt over små landbruks- eiendommer ble etter gjengs oppfatning betraktet som et alminnelig gårdsbruk. Skattedirektoratet kom til at bruket var å anse som et ”alminnelig gårdsbruk” og at det kunne selges uten gevinstbeskatning. Det ble imidlertid tatt forbehold for at deler av eiendommen kunne bli undergitt tomtesalgsbeskatning hvis vederlaget i vesentlig grad var bestemt av muligheten til å benytte arealet til bygging av boliger etc.

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter er eier av eiendommen ”Lia”.

Eiendommen er en jord- og skogbrukseiendom og det er opplyst i anmodningen at den har et samlet areal på 85 dekar, som fordeler seg med ca. 25 dekar dyrket mark, ca. 45 dekar skog og ca. 15 dekar annet areal.

Eiendommen som ble overtatt i 1968, ble benyttet av skattyter til skogsdrift, dyrking av korn og forvekster frem til han i 1989 overtok et annet gårdsbruk og flyttet dit. Siden 1989 har jorda vært leid bort og brukt til dyrking av forvekster. Det er fremlagt en leieavtale, datert i 2003, som viser leie på kr 200 pr dekar pr år.

Bruket har i følge det opplyste seks bygg:

• Våningshus bygget på 1800-tallet og totalt renovert i 1970. Huset som er bra vedlikeholdt, er leiet ut.
• Stabbur bygget i 1942, har innredet leilighet (som ikke er i samsvar med byggeforskriften) og garasjeplass for en bil. Bygget som er bra vedlikeholdt, er leiet ut.
• Driftsbygning/garasjebygg med liten hybelleilighet er bygget i 1984. Bygget inneholder garasjeplass og redskapsbod. Det har i første etasje hybelleilighet/kontor og i annen etasje innredet soverom, og lagerplass. Bygget er angitt å mangle noe utvendig vedlikehold. Det er opplyst at rom til beboelse ble innredet (ikke i samsvar med byggeforskriften) til bruk som vaktmester/administrasjonskontor etter at skattyter leide ut stabbur, hovedhus og jordvei og fraflyttet eiendommen. Det er for øvrig opplyst at bygget har vært brukt til garasje for landbruksmaskiner som skurtresker, traktor med redskap, vanningsutstyr, snøfres og annet gårdsredskap og verktøy. For tiden pågår forberedelse til eierskifte med rydding, flytting og/eller avhending av maskiner og utstyr.
• Garasje bygget i 1962 og med plass for to biler. Det er opplyst at bygget trenger en del vedlikehold. For øvrig er det opplyst at bygget har vært brukt som garasje for bil, sykler, gårdsredskap og tidvis for traktor med snøfres.
• Reparasjonsbod for bil med innebygd smøregrav og plass for en bil, er oppført i 1988 og i dårlig forfatning.
• Lekestue oppført i 1979 og i brukbar stand.

Det er opplyst at eiendommen i arealplanen for kommunen er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde. Det sies videre at eiendommen fremstår som et alminnelig gårdsbruk uten husdyrhold, i et område der det jevnt over er små landbrukseiendommer og at den i henhold til gjengs oppfatning i området betraktes som et vanlig gårdsbruk. Eiendommen er konsesjonspliktig ved salg. Det er odel på eiendommen.

Innsender viser til den definisjon av ”alminnelig gårdsbruk” som er inntatt i Lignings-ABC 2003 side 564, og mener at gården oppfyller kravene for å bli ansett som et slik alminnelig gårdsbruk. Han har eiet eiendommen i mer enn 10 år og mener at den kan selges uten gevinstbeskatning i henhold til unntaket i skatteloven § 9-3 sjette ledd.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om eiendommen ”Lia”, er et ”alminnelig gårdsbruk” i skattelovens forstand slik at salgsgevinst kan unntas fra beskatning med hjemmel i skatteloven § 9-3 sjette ledd.

Gevinst ved realisasjon av formuesobjekter er i utgangspunktet skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende gir tap rett til fradrag med hjemmel i skatteloven § 6-2 første ledd. Ved realisasjon av alminnelige gårdsbruk eller skogbruk gjelder imidlertid unntaksbestemmelsene i skatteloven § 9-3. Det fremgår i sjette ledd:

”Gevinst ved realisasjon av alminnelig gårdsbruk eller skogbruk er fritatt for skatteplikt når eieren har eid eiendommen i minst ti år når realisasjonen finner sted eller avtales.”

Skattyter har eid eiendommen siden 1968. Kravet til eiertid er således oppfylt.

I følge retts- og ligningspraksis dekker begrepet ”alminnelig gårdsbruk” i skatteloven  § 9-3 sjette ledd en grunneiendom, normalt med våningshus, og eventuelle andre bygninger som er nødvendige for driften, under forutsetning av at eiendommen brukes til jordbruksformål av eieren eller andre. Med jordbruksformål menes husdyrhold og/eller dyrking på friland av f.eks. forvekster, korn, poteter, grønnsaker, bær eller frukt. Dette gjelder også for eiendom som leies bort, herunder bortforpaktes, til slike formål. Det vises til Lignings-ABC 2003 side 564.

I en uttalelse fra Skattedirektoratet til et fylkesskattekontor 25. mars 1998 heter det bl.a.:

”Det vesentlige må være om bruket over tid har fremstått for den alminnelige iakttager som et ”alminnelig gårdsbruk” – der utnyttelsen av arealet og tilstedeværelsen av driftsbygning(er) er sentrale momenter.”

Den ”fulldyrka” jorda på gården er etter det opplyste leid ut, noe som i følge praksis ikke diskvalifiserer fra å komme inn under bestemmelsen om skattefritak, så lenge jorda fortsatt brukes til jordbruksformål. Det er opplyst at jorda brukes til dyrking av forvekster og det er fremlagt en leieavtale mellom grunneier og leietaker. Det legges derfor til grunn at gårdens dyrkede areal fortsatt brukes til jordbruksformål.

Som det fremgår av innsenders fremstilling av faktum og jus har gården våningshus, stabbur og driftsbygning/garasjebygg med liten hybelleilighet. I tillegg finnes det garasje, en reparasjonsbod og en lekestue. At våningshuset er leid ut og at stabburet innvendig er innredet og utleid til beboelse, fratar ikke bruket karakteren av å være et vanlig gårdsbruk.

Etter det som er opplyst legges det til grunn at bruket ligger i et område med jevnt over små landbrukseiendommer og at det etter gjengs oppfatning i området blir betraktet som et alminnelig gårdsbruk. Området er for øvrig i kommunens arealplan avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde. Eiendommen er konsesjonspliktig ved salg og det hviler odel på den.

Etter Skattedirektoratets vurdering er vilkårene for å bli ansett som et ”alminnelig gårdsbruk” i skatteloven § 9-3 sjette ledd, oppfylt. Det må imidlertid tas et forbehold om at deler av arealet kan anses som tomt i henhold til skatteloven § 9-3 åttende ledd. I så fall må saken vurderes med denne bakgrunn. Hvorvidt det foreligger tomt i skattelovens forstand, vil avhenge av om vederlaget for eiendommen i vesentlig grad er bestemt av muligheten til å benytte arealet til bygging av boliger, fritidsboliger, industrielt formål mv. All den tid dette er ukjent, kan det ikke tas stilling til problemstillingen. Skattedirektoratet vil likevel bemerke at så lenge prisen på arealet ligger innen rammen av det som er ”alminnelig jordbrukspris” i området, faller arealet innenfor kategorien ”alminnelig gårdsbruk” i skatteloven § 9-3 sjette ledd.

Konklusjon

Skattyters realisasjon av eiendommen ”Lia” vil være fritatt for gevinstbeskatning i henhold til skatteloven § 9-3 sjette ledd. Tilsvarende vil et eventuelt tap ikke være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 9-4 første ledd.

Det er en forutsetning at prisen som oppnås ikke indikerer at deler av eiendommen er salg av tomt til boligformål mv., jf. skatteloven § 9-3 åttende ledd.