Saksforholdet:

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at X er en privat skole. Skolens eiendomsmasse består blant annet av undervisningsbygg, tjenesteboliger og et større ubebygd areal.

Skolens styre vurderer nå å legge ut tjenesteboligene for salg til skolens ansatte. Boligmassen består av både eneboliger og leiligheter. Ordningen vil være et tilbud til ansatte som ønsker å kjøpe andel i tjenestebolig istedenfor å leie. Forutsetningen for å kjøpe boligandel er et fast ansettelsesforhold. Ved opphør av ansettelsesforhold, skal boligandelen selges til en annen ansatt eller til skolen. Det vil etter dette ikke være anledning for den ansatte å selge boligandelen fritt på markedet.

NN (heretter skattyter) vil få tilbud om å kjøpe andel i enebolig, slik at det opprettes et sameie mellom skolen og den enkelte skattyter av de respektive boenheter. Det legges opp til at skattyter vil eie anslagsvis 60 – 70 pst. av boligen, og skolen de resterende 30 – 40 pst. Skattyter skal kjøpe sin andel i boligen til markedsverdi, og markedsverdien skal fastsettes av godkjent takstmann.

I eierperioden skal skattyter dekke alle utgifter til innvendig vedlikehold og alle offentlige avgifter. Et fremtidig salg av skattyters andel til skolen eller en annen ansatt, skal skje til markedsverdi.

I forbindelse med etablering av sameiet, ønsker innsender en vurdering av om skattyter vil bli inntektsbeskattet for den andel av boligen som skolen eier (ca. 30 – 40 pst.).

Skattedirektoratets vurderinger:

Skattedirektoratet skal ta stilling til om skattyters kjøp av en andel i arbeidsgivers bolig, og om den etterfølgende bruk av boligen vil utløse skatteplikt etter skatteloven § 5-1, jf. §§ 5-10 og 5-12.

Etter skatteloven § 5-1 er fordel vunnet ved arbeid skattepliktig inntekt. Skattelovens inntektsbegrep er ikke begrenset til å gjelde pengeinntekter, også naturalinntekter omfattes. Med naturalytelse menes etter skatteloven § 5-12, ”enhver økonomisk fordel som ytes i annet enn kontanter, sjekker og lignende betalingsmidler”.

En forutsetning for at det oppstår en skattepliktig fordel på skattyters hånd, er at vederlaget er lavere enn markedsverdien. Problemstillingen er berørt i en lagmannsrettsdom referert i Utv. 1989 s. 693, der retten kom til at det ikke var tilstrekkelig grunnlag for å konkludere med at det var misforhold mellom kjøpesum og antatt markedsverdi. I anmodningen er det opplyst at skattyter skal betale markedspris for andelen. Dette tilsier at skattyters kjøp av boligandelen ikke vil utløse skatteplikt etter skatteloven § 5-1, jf. §§ 5-10 og 5-12.

Skattyter skal benytte hele boligen til boligformål uten å betale husleie eller vederlag til arbeidsgiver. Arbeidsgiver skal ikke ha bruksrett til boligen. Slik direktoratet ser det, vil bruken av arbeidsgivers andel av boligen representere en skattepliktig fordel etter skatteloven § 5-1, jf. §§ 5-10 og 5-12. Det lokale likningskontor skal i et slikt tilfelle foreta en endelig verdsettelse av fordelen ved å bo delvis vederlagsfritt, jf. ligningsloven § 8-4 nr. 1 og forskrift av 21. juni 1993 nr. 546 om forskuddstrekk i naturalytelser og om verdsettelse av naturalytelser ved forskuddstrekket § 3-2 nr. 3. Det er fastsatt et eget skjema, RF-1158, som arbeidsgiver skal sende til likningskontoret for å få fordelen verdsatt.

Skattedirektoratet tar ikke særskilt stilling til om skattyter skal prosentlignes for boligen etter skatteloven kap. 7. Spørsmålet er ikke reist av innsender, og vi har i dag heller ikke tilstrekkelig med opplysninger til å vurdere problemstillingen.

Konklusjon:

Ved skattyters kjøp av andel i tjenestebolig til markedspris, oppstår det ingen skattepliktig fordel på skattyters hånd. Skattyters vederlagsfrie bruk av arbeidsgivers andel av boligen, vil være skattepliktig etter skatteloven § 5-1, jf. §§ 5-10 og 5-12.