Salg av hytte på innløst festetomt

Saken gjaldt salg av en hytte på innløst festetomt. Hytta var ervervet i 1998. Tomta som tidligere var festet, var innløst/kjøpt i 2006. Spørsmålet var om eiendommen i sin helhet kunne selges uten gevinstbeskatning. Skattedirektoratet kom til at eiertiden for hytte/bebyggelse og tomt skal regnes separat, og at eiertiden for tomta skal regnes fra innløsningstidspunktet. Kravet om bruk som eier i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen, var da ikke oppfylt for tomta.

(skatteloven § 9-3 fjerde ledd)

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter sammen med sine to brødre, planlegger å selge en hytte som er eid siden desember 1998, med tomt som ble innløst/kjøpt i februar 2006.

De tre søsknene overtok hytta på festet tomt, som forskudd på arv i 1998. Tomta ble innløst/kjøpt i februar 2006.

Det er opplyst at eiendommen ble annonsert for salg i vår, men at salgsprosessen ble stanset da søsknene ble klar over at tomtesalgsgevinsten kunne være skattepliktig fordi tomta ikke er eid i fem år.

Innsender stiller spørsmål om tomta og hytta kan ses som ett salgsobjekt og dermed selges skattefritt.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om vilkårene i skatteloven § 9-3 fjerde ledd er oppfylt, slik at ikke bare hytta, men også den innløste festetomta, kan realiseres skattefritt.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke tas stilling til andre spørsmål eller problemstillinger som måtte oppstå som følge av det skisserte faktum, ut over de spørsmål som drøftes i det følgende. Det legges for øvrig til grunn at faktum er fullstendig i forhold til det spørsmål som drøftes.

Det følger av skatteloven § 9-3 fjerde ledd at gevinst ved realisasjon av fritidsbolig (med naturlig arrondert tomt) er unntatt fra skatteplikt når eieren har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført. Når eiendom eies av flere i fellesskap, må vilkårene for skattefritak vurderes for hver eier.

Det forutsettes i det følgende at innsender oppfyller vilkårene om eier- og brukstid for hytta (bebyggelsen), slik at hans ideelle andel i den er unntatt fra skatteplikt i henhold til skatteloven § 9-3 fjerde ledd.

Ligningspraksis ved salg av fritidsbolig på innløst festetomt er i Lignings-ABC 2007/08 side 216, pkt. 10.1, beskrevet slik: ”Ved innløsing av festetomt regnes eiertiden separat for boligen og den naturlig arronderte tomten. For tomten regnes eiertiden fra innløsningstidspunktet.”

Slik faktum er beskrevet i denne saken legges det til grunn at innsender ervervet en ideell andel av fritidsboligen på festet tomt i desember 1998 og innløste/kjøpte en ideell andel av tomta i februar 2006. Det følger av ligningspraksis slik den er kommet til uttrykk i Lignings-ABC (sitert over), at eiertiden ved salg av fritidsbolig på innløst festetomt, skal regnes separat for hytta/bebyggelsen, og den naturlig arronderte tomta. Det følger videre at eiertiden for tomta skal regnes fra innløsningstidspunktet. Kravet om bruk som eier i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen, vil da ikke være oppfylt på nåværende tidspunkt.

Skattedirektoratet er etter dette kommet til at gevinst ved realisasjon av skattyters ideelle andel i tomta, ikke omfattes av skattefritaket i skatteloven § 9-3 fjerde ledd, men vil være skattepliktig etter den alminnelige regel i skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende vil et eventuelt tap være fradragsberettiget i hht. skatteloven § 6-2 første ledd.

Konklusjon

Skattyters gevinst ved realisasjon av ideell andel av innløst festetomt, vil ikke være fritatt for beskatning etter skatteloven § 9-3 fjerde ledd, jf. § 5-1 annet ledd.