Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyterne, som er ektefeller, har en bolig som i tillegg til deres egen boenhet, har to boenheter i sokkeletasjen som er bygget for utleie. Begge enhetene inneholder stue med kjøkkenkrok, ett soverom pluss bad/WC. Det er opplyst at boenhetenes bruksareal er på henholdsvis 35,5 kvm og 36 kvm. Begge enhetene har egen inngang. Den ene boenheten er i dag leiet ut. Den andre bruker skattyterne selv som arbeidsrom. Den utleide enheten gir i dag en månedlig leieinntekt på kr 4.700. Det er opplyst at markedsleien for den andre enheten også vil være kr 4.700, mens utleieverdien for resten av boligen, som skattyterne selv vil bebo, ligger godt over kr 10.000. Samlet areal for utleieenhetene er mindre enn 50% av boligens totale bruksareal og samlet utleieverdi ligger under 50% av boligens samlede utleieverdi.

Skattyterne mener vilkårene er til stede for fortsatt å bli prosentlignet selv om begge boenhetene blir leiet ut. De mener enhetene ikke kan karakteriseres som familieleiligheter fordi de er for små til at en familie med ett barn kan bo der over tid. Det nevnes at hyblene kan slås sammen til en stor familieleilighet noe som vil gi tilnærmet samme leie som de kan få for utleie av enhetene hver for seg. Det fremgår også at de overveier å ta bort toalettet i den ene enheten "for å være på den sikre siden ".

Det er innsendt tegninger som viser hele huset, herunder de omtalte boenheter i sokkeletasjen.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om skattyterne vil beholde prosentligning av boligen hvis begge de to boenhetene i sokkeletasjen blir leiet ut. Saken gjelder m.a.o. spørsmålet om den aktuelle bolig er en enebolig med hybelleiligheter som skal prosentlignes eller om vi står overfor en bolig med flere familieleiligheter som skal lignes direkte (lignes etter regnskap).

Reglene om prosentligning og direkte ligning fremgår av skatteloven kapittel 7. Det fremgår av § 7-1 at de boligeiendommer som ikke fyller vilkårene for prosentligning skal lignes direkte. Skatteloven § 7-10 første ledd, angir hvilke eiendommer som skal prosentlignes:

"Nettoinntekt ved egen bruk fastsettes ved prosentligning for

1. selveid enebolig, rekkehus, leilighet m.v., som eieren bruker til egen bolig,
2. tomannsbolig når eieren bruker minst den ene leiligheten til egen bolig........"

Det heter videre i bestemmelsens tredje ledd:

"Prosentligning gjennomføres når eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien. For tomannsbolig må dette vilkåret være oppfylt for den leiligheten som eieren bruker som egen bolig. "

Slik det fremgår kan prosentligning gjennomføres selv om deler av boligen leies ut. Hvilken betydning utleie har for bruk av ligningsmetode for boligen som helhet, avhenger bl.a. av om den utleide del kan karakteriseres som en såkalt familieleilighet eller om det "bare" er snakk om en hybel/hybelleilighet (eventuelt selvstendig hybelleilighet) i skattemessig forstand.

Det fremgår i Lignings-ABC 2002 s. 191 om eneboliger:

"Som enebolig anses en boligeiendom som bare har en familieleilighet. I tillegg kan det i bygningen være en eller flere hybler, hybelleiligheter eller rom til bruk i ervervsvirksomhet".

Det fremgår på samme side i Lignings-ABC om tomannsbolig og flermannsbolig:

"Bygning med bare en familieleilighet og en hybelleilighet anses ikke som tomannsbolig, men som enebolig. Som tomannsbolig regnes f.eks. heller ikke

• .........
• bygning med to familieleiligheter som i tillegg har en selvstendig hybelleilighet (flermannsbolig)."

Så langt kan vi på grunnlag av ovenstående trekke følgende slutning:

• hvis utleieenhetene i sokkelen karakteriseres som familieleiligheter står vi overfor en bolig med 3 familieleiligheter og boligen er en flermannsbolig som skal lignes direkte i henhold til skatteloven 7-1 bokstav b.
• hvis utleieenhetene i sokkelen ikke defineres som familieleiligheter, er boligen en enebolig med hybelleiligheter som i samsvar med skatteloven § 7-10 tredje ledd skal prosentlignes.

Skatteloven inneholder ikke selv noen nærmere definisjon av de enkelte boenheter. I praksis har det imidlertid utviklet seg visse normer for hvilken benevnelse som er dekkende. Det fremgår i Lignings-ABC 2002 s. 191:

Om familieleilighet:

"For at en boenhet skal kunne karakteriseres som en familieleilighet, vil en vanligvis måtte kreve at boenheten er av en slik karakter at den er egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn.

Om boenheten skal anses som en familieleilighet må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Ved vurderingen kan det bl.a. legges vekt på følgende momenter:

• har den eget bad/dusj
• har den eget toalett
• har soverom (sovealkove)
• har leiligheten kjøkkenløsning med nødvendige bekvemmeligheter
• størrelsen på leiligheten (normalt vil en leilighet med boareal under 40 kvm ikke anses som en familieleilighet)

Om selvstendig hybelleilighet:

"En selvstendig hybelleilighet er en boenhet som har egen inngang og eget WC, jf. Ot.prp. nr 42 (1974-75) s. 24. Det kreves ikke at boenheten har egen inngang til bygningen. Har den felles trappeoppgang eller lignende med de andre boenhetene, vil det likevel være selvstendig boenhet dersom det er egen låsbar dør til boenheten. Det er ikke noe krav at hybelleiligheten har eget kjøkken, soverom eller dusjmuligheter.

Grensen for når en hybelleilighet skal anses som selvstendig eller ikke vil bare ha betydning ved vurderingen av om boligen skal anses som en tomannsbolig eller flermannsbolig."

De aktuelle boenhetene har eget bad med dusj og WC. De har soverom og kombinert kjøkken/stue. Begge enhetene har egen inngang. Bruksarealet er henholdsvis 36 kvm og 35,5 kvm. Bortsett fra kravet til størrelse, normalt 40 kvm, innehar enhetene alle de fasiliteter som er gjengitt i Lignings-ABC som krav til en familieleilighet. Som det fremgår av sitatet fra Lignings-ABC må alle momenter sees i sammenheng og det må skje en konkret vurdering.

Selv om de boenheter det her er snakk om begge har de nødvendige fasiliteter, har de kun ett lite soverom hver (7,3 kvm) og er derfor lite egnet som permanent bolig for et foreldrepar med ett barn. Skattedirektoratet er etter en helhetsvurdering hvor ovennevnte forhold er hensyntatt, kommet til at utleieenhetene i sokkeletasjen ikke kan karakteriseres som familieleiligheter. Konklusjonen blir at skattyternes bolig i Xveien 2, slik den fremtrer på de innleverte tegninger, i forhold til skattelovens regler om ligningsmåte, er å anse som en enebolig med to selvstendige hybelleiligheter. Boligen skal derfor prosentlignes i samsvar med skatteloven § 7-1 bokstav a.

Konklusjon:

Skattyternes bolig i Xveien 2, skal prosentlignes selv om begge boenhetene i sokkeletasjen leies ut.