1. Kort om

Alle virksomheter som formidler utleie av fast eiendom skal levere opplysninger om utleieinntekter til Skatteetaten. Det samme gjelder virksomheter som på vegne av utleier inngår kontrakt om utleie av fast eiendom. Virksomheter som bare forvalter utleiekontrakter omfattes også av opplysningsplikten, når de har kontroll med kontraktene, betalingene og oppgjørene. Innleveringsfrist for ordinære oppgaver er 1. februar etter inntektsåret.

2. Hvem skal levere opplysninger

2.1 Formidlingsselskaper, utleiemeglere og utleieforvaltere m.m.

Virksomheter som driver formidling av utleie av fast eiendom og samtidig har oversikt over betalingen skal levere opplysninger. Vilkåret om at formidleren har oversikt over betalingen betyr at formidleren tar betalt for formidlingen av utleieeiendommen fra utleier til kunden.

Betalingen for formidlingen kan skje på forskjellige måter. Betalingen kan være et fast beløp for en gitt periode for antall utleieforhold (transaksjoner), eller betalingen kan være en andel av det enkelte oppgjøret. Hvordan betalingen til formidlingsselskapet skjer er uten betydning for opplysningsplikten når betalingen er knyttet til den faktiske utleietransaksjonen. Betalingen til formidleren kan derfor enten trekkes direkte i betalingen fra kunden eller som en andel av oppgjøret til utleieren.

Opplysningsplikten gjelder selv om det ikke er formidlingsselskapet som formidler selve betalingen, når betalingen til formidlingsselskapet er knyttet til den faktiske utleietransaksjonen. Det kan ofte være selvstendige aktører som håndterer betalingsstrømmer, selv om det utad kan fremstå som én samlet tjeneste. Det er tilstrekkelig at det er en forretningsmessig kobling mellom formidlingstjenesten og betalingstjenesten slik at betalingstjenesten utad fremstår som en del av formidlingstjenesten.

Opplysningsplikten gjelder uavhengig av om formidlingen skjer gjennom en digital formidlingstjeneste eller gjennom andre kanaler.

Virksomheter som forvalter utleiekontrakter

Virksomheter som bare forvalter utleiekontrakter omfattes også av opplysningsplikten, når de har kontroll med kontraktene, betalingene og oppgjørene, og derfor har de nødvendige opplysningene som trengs til skatteformål.

Virksomheter som inngår kontrakter om utleie av fast eiendom

Opplysningsplikten gjelder også virksomheter som på vegne av utleier inngår kontrakt om utleie av fast eiendom. En formidler opptrer som selvstendig mellommann uten å være part i selve utleieforholdet. Opplysningsplikten gjelder imidlertid også i de tilfeller hvor en virksomhet er kontraktspart med den som eier eller disponerer utleieobjektet, for så å leie til neste leietaker.

Opplysningsplikten gjelder både for norske og utenlandske virksomheter som driver utleieaktivitet i Norge.

2.2 Flere opplysningspliktige

Har flere opplysningspliktige opplysninger om samme leieforhold, kan de avtale at opplysningene skal gis av en av dem. Slik avtale fritar ikke for tvangsmulkt eller overtredelsesgebyr dersom opplysningsplikten ikke blir oppfylt.

2.3 Unntak fra opplysningsplikten

Opplysningsplikten gjelder ikke formidlingsselskap som ikke tar betalt for den faktiske utleietransaksjonen. For eksempel gjelder dette tradisjonell formidling av rubrikkannonser. Formidlingsselskaper har i disse tilfellene ikke oversikt over betalingen, eller om det faktisk er gjennomført en utleietransaksjon.

Opplysningsplikten gjelder ikke for den som ikke driver virksomhet.

Opplysningsplikten gjelder ikke for utleie av eiendommer eiet av stat, fylkeskommune eller kommune. I disse tilfellene er inntektene skattefrie.

2.3.1 Utleie i hoteller, pensjonater og lignende næringsvirksomhet

Opplysningsplikten gjelder ikke for den som utelukkende formidler utleie av rom, hytte, leilighet mv. i hoteller, pensjonater og lignende næringsvirksomhet. I disse tilfellene vil leieinntektene inngå i virksomheten som ordinære driftsinntekter og være omfattet av alminnelige dokumentasjonskrav.

Men, dersom det også formidles utleie fra private utleiere i tilknytning til hoteller, pensjonater og lignende næringsvirksomhet, er formidleren opplysningspliktig for alle slike private utleieforhold, uavhengig av utleierens forhold.

Eksempel - utleie av egne og andres leiligheter

Utleieleiligheter AS eier flere leiligheter som de leier ut. I perioder hvor det er stor pågang formidler de også utleie av private leiligheter i området.

Utleieleiligheter AS er opplysningspliktig for formidlingen av de private leilighetene, og skal rapportere disse utleieforholdene. Har de leid en privat leilighet i flere perioder, er hver periode (fra dato til dato) et utleieforhold.

Utleieleiligheter AS skal gi opplysninger om beløp per utleieforhold, dvs. avtalt leie mellom Utleieleiligheter AS og den enkelte eier av leiligheten. I tillegg skal Utleieleiligheter AS oppgi antall utleiedøgn per utleieforhold (fra dato til dato).

Hvis den som leier leiligheten skal betale gebyr for leien til Utleieleiligheter AS skal dette også oppgis.

Hvis eier av leiligheten skal betale provisjon til Utleieleiligheter AS skal denne også oppgis.

2.4 Roller og rettigheter i Altinn

Når du skal sende inn tredjepartsopplysninger via Altinn, må du ha en Altinn-rolle på vegne av virksomheten du skal rapportere for. For å logge inn på Altinn må du ha et norsk fødselsnummer eller D-nummer.

For å fylle ut skjemaet trenger du Altinn-rollen Regnskapsmedarbeider, Revisormedarbeider eller Regnskapsfører uten signeringsrett.

Signering krever rollen Begrenset signeringsrettighet, Utfyller/Innsender eller Regnskapsfører med signeringsrett.

Om selskapet er revisorpliktig kreves rollen Revisorrettighet eller Ansvarlig revisor.

Dersom du ikke har noen av disse rollene, må du få en annen person i virksomheten til å delegere den til deg. I Altinn kan man administrere roller og rettigheter ut over de delegeringer som allerede er gjennomført via Enhetsregisteret. 

Dersom du ikke har et norsk fødselsnummer eller D-nummer, kan virksomhetssertifikat brukes. For å bruke virksomhetssertifikat kreves det et norsk organisasjonsnummer.

Ta kontakt med Altinn brukerstøtte dersom du har problemer med roller, rettigheter eller pålogging.

2.5 Oppdatering av kontaktopplysninger

Skatteetatens oppgavegiverregister henter den opplysningspliktiges organisasjonsnavn og adresse automatisk fra Enhetsregisteret i Brønnøysund. Det er derfor viktig at disse opplysningene er oppdaterte. Du sender inn oppdaterte opplysninger ved å fylle ut samordnet registermelding.

Skatteetaten sender ut informasjonsbrev og vedtak til opplysningspliktige elektronisk i Altinn. Alle som skal motta varsel om nye meldinger i Altinn på vegne av virksomheten, må ha registrert e-postadresse og mobilnummer for SMS i Altinn. Fyll ut "Din kontaktinformasjon for virksomheten" og "Varslingsadresser for virksomheten" under virksomhetens "profil" i Altinn.

Endring av kontaktopplysninger i Skatteetatens oppgavegiverregister sendes inn Altinn-skjema: RF-1312 Nye opplysninger til oppgavegiverregisteret – tredjepartsopplysninger. Dette gjelder opplysninger om navn og telefon-/mobilnummer og e-postadresse til kontaktperson i forbindelse med innsending av tredjepartsopplysninger, kvitteringer og feilmeldinger.

2.6 Ingen dispensasjonsadgang ved opplysningsplikt

Skatteetaten kan ikke gi deg dispensasjon fra opplysningsplikten. Er opplysningene ikke levert innen fristen kan du bli ilagt tvangsmulkt.

3. Hvilken informasjon skal du oppgi

3.1 Organisasjonsnummer og navn til opplysningspliktig

Alle opplysningspliktige som rapporterer tredjepartsopplysninger til Skatteetaten, skal bruke organisasjonsnummeret tildelt fra Enhetsregisteret i Brønnøysund. Dette gjelder også utenlandske opplysningspliktige.

Organisasjonsnummer er et ni-sifret registreringsnummer som tildeles av Enhetsregisteret ved Brønnøysundregistrene for en organisasjon (foretak, idrettslag og lignende). Nummeret brukes for å gi organisasjonen og juridiske personer en unik og entydig identifikator overfor offentlige myndigheter og andre organisasjoner.

Enhetsregisteret bør kontaktes dersom det er feil ved organisasjonsnummeret, organisasjonsnummeret skal endres eller dersom organisasjonsnummeret mangler.

Har du ikke juridisk organisasjonsnummer? Se brreg.no og på altinn.no for mer informasjon og søknadsskjema.

Du skal også oppgi navnet til den opplysningspliktige.

3.2 Identifisering av utleier

3.2.1 Fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer

Bruk fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer for å angi hvem som er utleier.

Et norsk fødselsnummer er et unikt identitetsnummer. Det består av 11 siffer, hvor de seks første sifrene viser fødselsdato. Et D-nummer er et midlertidig identitetsnummer som kan tildeles utenlandske personer som i utgangspunktet skal oppholde seg i Norge mindre enn seks måneder. Det består av 11 siffer, hvor de seks første sifrene viser fødselsdato, men det første sifferet er økt med 4. Utenlandske personer som er skattepliktige til Norge må henvende seg til skattekontoret for å få D-nummer. Se mer om D-nummer.

Oppgaver som rapporteres uten fullstendig fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer anses som uidentifiserte, og oppgavene vil komme på feillisten som opplysningspliktig mottar sammen med tilbakemeldingen.

Du som opplysningspliktig kan kreve at den skattepliktige (utleier) oppgir sitt fødsels-, D- eller organisasjonsnummer.

Dersom du som opplysningspliktig har behov for å innhente fødselsnummer eller D-nummer fra andre enn eier, må du sende en skriftlig og begrunnet søknad til skattekontoret. Du kan kostnadsfritt få utlevert inntil 4 opplysninger per uke. Har du en lengre liste med opplysninger du ønsker å få utlevert, må du betale for å få opplysningene. Omfatter forespørselen mer enn 4 personer, skal den sendes til:

Skatteetaten
Postboks 9200 Grønland
0134 Oslo

Du kan også bruke vårt kontaktskjema.

3.2.1.1 Bosatt/hjemmehørende i Norge:

Alle personer som er bosatt i Norge skal ha et elleve-sifret fødselsnummer eller D-nummer.

For personlig skattepliktige som driver selvstendig virksomhet (enkeltpersonforetak) skal oppgaven enten inneholde innehaverens fødselsnummer eller virksomhetens ni-sifrede organisasjonsnummer, tildelt av Enhetsregisteret i Brønnøysund. Et av disse numrene må alltid benyttes.

Oppgaver for upersonlige skattepliktige (aksjeselskap og lignende) skal rapporteres med ni-sifret organisasjonsnummer.

3.2.1.2 Ikke bosatt/hjemmehørende i Norge:

Dersom skattepliktig har norsk fødselsnummer eller er tildelt et D-nummer skal alltid dette benyttes.

D-nummer må innhentes dersom eier eller utleier av andel ikke er bosatt i Norge, og D-nummer ikke allerede er tildelt.

Dersom upersonlige skattepliktige har et norsk organisasjonsnummer, skal dette alltid benyttes.

3.2.2 Navn, adresse, fødselsdato og alternativ identifikator

Opplysninger om navn, adresse, fødselsdato og alternativ identifikator kreves hvis opplysninger om fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer er ufullstendige.

Oppgaver som rapporteres uten fullstendig fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer anses som uidentifiserte, og oppgavene vil komme på feillisten som opplysningspliktig mottar sammen med tilbakemeldingen. Hvis andelen uidentifiserte oppgaver er stor kan det føre til at alle oppgavene i leveransen blir avvist.

For personlig utleier skal fullstendig navn, adresse, fødselsdato og alternativ identifikator oppgis, hvis ikke fødselsnummer eller D-nummer er oppgitt.

Det er folkeregistrert adresse som skal oppgis. Når folkeregistrert adresse ikke er kjent, kan faktisk bosteds- eller forretningsadresse registrert i opplysningspliktiges register oppgis.

For personer bosatt i utlandet skal i tillegg til fullstendig navn og adresse, også bostedslandet oppgis. Bostedslandets landkode skal også fylles ut. 

Alternativ identifikator er for eksempel utenlandsk identitets- eller registreringsnummer. Det kan også være en unik brukeridentifikator hos den opplysningspliktige. Alternativ identifikator må alltid unikt identifisere utleieren hos den opplysningspliktige. Se også punkt 5.1 om riktig identifisering av oppgaven.

Siden fødselsnummer/D-nummer er nødvendig i oppgaven, så må du oppgi det fiktive fødselsnummeret 00000000000 for de personlige utleierne du må identifiserer med alternativ identifikator.  

For næringsdrivende utleier skal fullstendig navn og adresse oppgis, hvis ikke organisasjonsnummeret er oppgitt.

3.3 Identifisering av mottaker av beløp

3.3.1 Kontonummer

For å kunne identifisere mottakeren av leiebetalingen skal det gis opplysninger om kontonummeret til den beløpet betales til. Er kontonummeret ikke kjent skal det gis annen informasjon som gir en entydig identifikasjon.

Godkjent annen informasjon er enten IBAN eller en ekstern kontoidentifikator sammen med tjenestetilbyder (f.eks. [email protected] og PayPal).

I tilfeller hvor formidlingen går i flere ledd, har den enkelte formidler bare opplysningsplikt om kontonummeret som de faktisk utbetaler til, med mindre formidlerne har avtalt noe annet, se punkt 2.2.

Eksempel - utleie via norsk og utenlandsk formidler

Ferieleie AS formidler utleie av private boliger. For å nå et større marked benytter de også en utenlandsk nettbasert formidler for boligene, renthome.com.

Ferieleie AS leier ut et hus for perioden 3. juli til 17. juli via renthome.com.

Avtalt brutto leiesum med utleier er 20 000 kroner ekskl. mva for huset.  Av leiesummen på 20 000 kroner tar Ferieleie AS 30 prosent i provisjon fra utleieren for formidlingen av boligen. Renthome.com legger på 10 prosent provisjon av leiesummen fra Ferieleie AS, som belastes kunden. Totalt betaler kunden 22 000 kroner ekskl. mva til renthome.com.

Renthome.com utbetaler avtalt leie fratrukket sin provisjon til Ferieleie AS' bankkonto. Ferieleie AS utbetaler avtalt leie fratrukket sin provisjon til utleiers bankkonto.

Ferieleie AS rapporterer følgende på utleier:

Periode	03.07-17.07
Beløp per utleieforhold	20 000 kroner
Provisjon fra utleier	6000 kroner
Bankkonto	1111.22.33333

Renthome.com rapporterer følgende på Ferieleie AS:

Periode	03.07-17.07
Beløp per utleieforhold	20 000 kroner
Gebyr leietaker	2 000 kroner
Bankkonto	2222.33.44444

3.4 Det enkelte utleieforhold

Den opplysningspliktige skal gi opplysninger om hvert enkelt utleieforhold. Det er bare utleie av fast eiendom i Norge og på Svalbard som omfattes av opplysningsplikten.

Med utleieforhold menes enhver overnattingsmulighet i fast eiendom som frembringer utleieinntekter, som for eksempel utleie av seng, rom, fritidseiendom, leilighet, hel eller delvis utleie av bolig osv.

Eksempel - utleie av boliger i Norge og i utlandet

Ferieleie AS formidler utleie av private boliger. Boligene ligger både i Norge og i Sverige.

Ferieleie AS er opplysningspliktig for formidlingen av de private boligene som ligger i Norge, og skal rapportere disse utleieforholdene.

Hver periode (fra dato til dato) de har formidlet utleie av en bolig er opplysningspliktig og er et utleieforhold.

Ferieleie AS skal gi opplysninger om beløp per utleieforhold, dvs. avtalt leie mellom Ferieleie AS og eier av boligen for hver utleieperiode. Ferieleie AS skal oppgi hvert utleieforhold med fra dato og til dato.

Hvis den som leier boligen skal betale gebyr for leien til Ferieleie AS skal dette også oppgis for hver utleieperiode.

Hvis eier av boligen skal betale provisjon til Ferieleie AS skal denne også oppgis, enten per utleieperiode eller samlet hvis provisjonen beregnes på annen måte enn som en andel av det enkelte utleieforhold.

3.4.1 Tilleggstjenester

Eventuelle tilleggstjenester og aktiviteter som leveres i tillegg til leie av eiendommen omfattes ikke av opplysningsplikten, med unntak av avtalt betaling for enkle tilleggstjenester som er tett knyttet til utleien, f.eks. utvask, strøm, ved til fyring osv., behandles som en del av leieinntekten.

Eksempel - utleie av hus med tilleggstjenester levert av utleier

Utleie AS formidler utleie av et hus i 14 dager fra 3. juli til 17. juli. Avtalt brutto leiesum ekskl. mva er 20 000 kroner for huset.  I tillegg tilbyr huseier utvask for 1000 kroner og utleie av kajakk for 2000 kroner, ekskl. mva. Totalt 23 000 kroner.

Av leiesummen på 20 000 kroner tar formidleren 3 prosent i provisjon for formidlingen av boligen. I tillegg skal kunden betale et gebyr til formidleren Utleie AS på 5 prosent av leiesummen, her 1000 kroner ekskl. mva. Totalt betaler kunden 24 000 kroner ekskl. mva til formidleren.

Utleie AS rapporterer følgende:

Periode	03.07-17.07
Beløp per utleieforhold	23 000 kroner
Gebyr fra kunden	1 000 kroner
Provisjon fra utleier	600 kroner

Blir tilleggstjenesten levert av andre, f.eks. formidler, så omfattes ikke disse tilleggstjenestene av opplysningsplikten.

Eksempel - utleie av hytter med tilleggstjenester levert av formidleren

Utleie AS tilbyr pakkeløsninger med hytte, tilleggstjenester og aktiviteter. Utleie AS leier hyttene av private eiere for ulike tidsperioder etter avtale med den enkelte hytteeier. Noen hytter leies på åremål, da hytteeierne ikke benytter hyttene selv.

Tilleggstjenester til hyttene som internett, rengjøring, utleie av sengetøy, bruk av fellesrom i servicesenter, opplevelser mv. tilbys i tillegg direkte fra Utleie AS.

Utleie AS er opplysningspliktig for leie av hyttene, og skal rapportere utleieforholdene knyttet til de ulike hyttene.

Utleie AS skal gi opplysninger om beløp per utleieforhold, dvs. avtalt leie mellom Utleie AS og den enkelte hytteeier. I tillegg skal Utleie AS oppgi antall utleiedøgn per utleieforhold (fra ankomstdato til avreisedato), dvs. perioden Utleie AS har leid hytten innenfor kalenderåret.

For hytter som er leid på åremål oppgir de 1.1-31.12 hvis de har leid hytta hele året, og leiesummen for den perioden.

Tilleggstjenestene som Utleie AS selv tilbyr er ikke en del av avtalen mellom Utleie AS og den enkelte hytteeier, og er ikke opplysningspliktig i denne ordningen.

3.4.2 Eiendommens adresse (utleieobjekt)

Du skal gi opplysninger om eiendommens veiadresse, eller der det ikke finnes, matrikkeladressen.

Med veiadresse menes veinavn, husnummer, bokstav, postnummer og poststedsnavn, samt ev. bruksenhetsnummer. Veinavn oppgis slik det er registrert hos Kartverket i Matrikkelen, uten ytterligere forkortelser. Bruksenhetsnummer skal oppgis der det finnes.

Med matrikkeladresse menes boligens offisielle matrikkelnummer registrert i Matrikkelen. Dette nummeret består av gårdsnummer og bruksnummer, samt seksjonsnummer. I tillegg skal du oppgi kommunenummer.

Opplysningsplikten gjelder bare for eiendommer i Norge og på Svalbard.

3.4.3 Antall utleiedøgn per utleieforhold (fra dato og til dato)

Oppgi tidsrommet for hvert utleieforhold (hver utleieperiode) med fra dato og til dato. Bare datoer i perioden 1. januar til 31. desember i inntektsåret skal som hovedregel oppgis. For utleie over årsskiftet, se punkt 3.4.7

Eksempel - utleie per utleieforhold

Utleie AS har formidlet utleie av et hus i 14 dager fra 3. juli til 17. juli, en helg 17. juli til 19. juli og 24. juli til 26. juli.

Avtalt brutto leiesum for 14 dager ekskl. mva er 20 000 kroner. Avtalt brutto leiesum for en helg ekskl. mva er 3000 kroner. 

Av leiesummen tar formidleren 30 prosent i provisjon for formidlingen av boligen. I tillegg skal kunden betale et gebyr til formidleren Utleie AS på 5 prosent av leiesummen.

Utleie AS rapporterer følgende 3 utleieforhold (perioder) på eiendommen:

Periode	03.07-17.07
Beløp per utleieforhold	20 000 kroner
Gebyr fra kunden	1 000 kroner
Provisjon fra utleier	6 000 kroner

 

Periode	17.07-19.07
Beløp per utleieforhold	3 000 kroner
Gebyr fra kunden	150 kroner
Provisjon fra utleier	900 kroner

 

Periode	24.07-26.07
Beløp per utleieforhold	3 000 kroner
Gebyr fra kunden	150 kroner
Provisjon fra utleier	900 kroner

3.4.4 Beløp per utleieforhold

Oppgi brutto utleiebeløp til utleier ekskl. mva for hvert utleieforhold. Inntekten for utleier opptjenes etter hvert som huset/leiligheten stilles til disposisjon. Det er derfor uten betydning når husleien etter avtalen skal betales eller når den faktisk betales. Beløpene som skal rapporteres skal deles opp per inntektsår. Bare utleiebeløp for tidsrom i 2023 skal rapporteres for 2023, se utleie over årsskifte, nedenfor 3.4.7.

Eventuell provisjon som belastes utleier skal inngå i utleiebeløpet som oppgis her. Formidlerens provisjon som belastes utleier anses som en kostnad. Ved korttidsutleie og utleie av egen fritidseiendom inngår kostnaden i sjablongfradraget og skal derfor inkluderes i utleiebeløpet som rapporteres, se kapittel 8 nedenfor om hva Skatteetaten bruker opplysningene til.

Med brutto leie i denne forbindelse menes fakturert vederlag for leie av eiendommen ekskl. mva. I tillegg skal også ev. annet fakturert vederlag for enkle tilleggstjenester som er tett knyttet til utleien, f.eks. utvask, strøm, ved til fyring osv., behandles som en del av leieinntekten.

Hvis det skjer en avregning av andre kostnader mellom formidleren og utleieren i husleie-beløpet skal dette ikke rapporteres med mindre det er særlig spesifisert i rettledningen. Husleiebeløpet skal ikke reduseres med andre kostnader før rapportering til Skatteetaten. 

Har kunden (leietaker) betalt gebyr o.l. til formidler skal dette ikke inngå i utleiebeløpet, se 3.4.5.

Eksempel – rapportering av beløp per utleieforhold

Utleie AS formidler utleie av et hus i 14 dager fra 3. juli til 17. juli. Avtalt brutto leiesum ekskl. mva er 20 000 kroner med utleier. Av denne leiesummen tar formidleren 30 prosent i provisjon for formidlingen av boligen, totalt 6 000 kroner ekskl. mva. I tillegg skal kunden betale et gebyr til formidleren Utleie AS på 5 prosent av leiesummen, her 1000 kroner ekskl. mva. Totalt betaler kunden 21 000 kroner ekskl. mva til formidleren.

Utleie AS rapporterer følgende:

Periode	03.07-17.07
Beløp per utleieforhold	20 000 kroner
Gebyr fra kunden	1 000 kroner
Provisjon fra utleier	6 000 kroner

3.4.5 Gebyr fra kunden (leietaker) til formidler per utleieforhold

Oppgi gebyr o.l.  som kunden (leietaker) har betalt til formidler. Beløpet oppgis ekskl. mva.

Gebyr som leietaker betaler direkte til formidleren skal ikke inngå i bruttobeløpet som rapporteres på utleieforholdet, se 3.4.4, selv om gebyret er beregnet med grunnlag i avtalt vederlag for leie.

Gebyr kan for eksempel være administrasjonsgebyr til formidleren. Også andre beløp som belastes kunden (leietaker) skal rapporteres her, f.eks. hvis formidlerens provisjon belastes kunden direkte.

Eksempel – provisjon til kunde

Utleie AS formidler utleie av et hus i 14 dager fra 3. juli til 17. juli. Avtalt brutto leiesum ekskl. mva er 20 000 kroner med utleier. Av denne leiesummen tar formidleren 15 prosent i provisjon for formidlingen av boligen, totalt 3000 kroner ekskl. mva. Provisjonen legges til det avtalte utleiebeløpet og belastes kunden. Totalt betaler kunden 23 000 kroner ekskl. mva til formidleren.

Utleie AS rapporterer følgende:

Periode	03.07-17.07
Beløp per utleieforhold	20 000 kroner
Gebyr fra kunden	3 000 kroner
Provisjon fra utleier	0 kroner

3.4.6 Provisjon fra utleier til formidleren per utleieforhold eller avregningsperiode

Oppgi provisjon fra utleieren ved hvert utleieforhold, eventuelt per år dersom provisjonen beregnes på annen måte enn som en andel av det enkelte utleiebeløp. Beløpet oppgis ekskl. mva.

Hvor utleien ikke omfattes av sjablongreglene for korttidsutleie eller fritidsbolig, vil provisjonen anses som en fradragsberettiget kostnad og må derfor oppgis særskilt, i tillegg til at den inngår i brutto utleiebeløp, se 3.4.4. Se også kapittel 8 nedenfor om hva Skatteetaten bruker opplysningene til.

Eksempel – rapportering av provisjon per utleieforhold

Utleie AS formidler utleie av et hus i 14 dager fra 3. juli til 17. juli. Avtalt brutto leiesum ekskl. mva er 20 000 kroner med utleier. Av denne leiesummen tar formidleren 30 prosent i provisjon for formidlingen av boligen, totalt 6 000 kroner ekskl. mva. I tillegg skal kunden betale et gebyr til formidleren Utleie AS på 5 prosent av leiesummen, her 1 000 kroner ekskl. mva. Totalt betaler kunden 21 000 kroner ekskl. mva til formidleren.

Utleie AS rapporterer følgende:

Periode	03.07-17.07
Beløp per utleieforhold	20 000 kroner
Gebyr fra kunden	1 000 kroner
Provisjon fra utleier	6000 kroner

Eksempel – rapportering av provisjon per år

Utleie AS formidler utleie av et hus flere perioder i løpet av året. Provisjonen beregnes årlig. For 2023 er provisjonen beregnet til 6 500 kroner. Hvert enkelt utleieforhold (periode) blir rapportert for seg, men provisjon oppgis ikke under den enkelte periode. Provisjonen oppgis samlet som annet beløp betalt av utleier.  

Utleie AS rapporterer følgende for utleieobjektet:

Annet beløp betalt av utleier	6 500
Periode	03.07-17.07
Beløp per utleieforhold	20 000 kroner
Gebyr fra kunden	1 000 kroner
Provisjon fra utleier	0 kroner

 

Periode	17.07-19.07
Beløp per utleieforhold	3 000 kroner
Gebyr fra kunden	150 kroner
Provisjon fra utleier	0 kroner

 

Periode	24.07-26.07
Beløp per utleieforhold	3 000 kroner
Gebyr fra kunden	150 kroner
Provisjon fra utleier	0 kroner

3.4.7 Utleieforhold over et årsskifte

For utleieperioder som varer over et årsskifte skal bare utleie for det enkelte inntektsår rapporteres. . Beløpene som skal rapporteres deles opp per inntektsår. Bare leie for tidsrom i 2023 skal rapporteres for 2023. Leieinntekt skattlegges i det året den opptjenes, uavhengig av når den etter avtalen skal betales. Utleieperioden rapporteres med 1.1 som siste dato.

Eksempel – utleie over årsskifte

Utleie AS har formidlet utleie av en leilighet i perioden 20. desember 2023 til 3. mars 2024. Avtalt leiebeløp er 10 000 per måned ekskl. mva. For deler av måned er leiebeløpet 330 per døgn ekskl. mva.

Ved rapporteringen for inntektsåret 2023 skal Utleie AS oppgi antall utleiedøgn (dato fra og dato til) 20.12.2023-1.1.2024 og brutto utleiebeløp kr 3 960 (leie for 12 døgn i 2021). Rapporteres senest 1. februar 2024.

Ved rapportering for inntektsåret 2024 skal Utleie AS oppgi antall utleiedøgn (dato fra og dato til) 01.01.2024-03.03.2024 og brutto utleiebeløp kr 20 660 (leie for 2 måneder og 2 døgn i 2023). Rapporteres senest 1. februar 2025.

3.4.8 Generelt om beløp som skal oppgis

Alle beløpspostene skal oppgis i hele norske kroner ekskl. mva. Beløpet skal avrundes til nærmeste hele krone. Er beløpet utbetalt i annen valuta skal beløpet omregnes etter valutakursen på transaksjonstidspunktet, eller etter en årlig gjennomsnittskurs.

Valutakurser på Norges Bank hjemmesider

4. Når skal du rapportere

Du skal sende opplysningene elektronisk via Altinn til Skatteetaten innen 1. februar i skattefastsettingsåret. Det gis ikke utsettelse på innleveringsfristen.

Dersom du får problemer med å overholde innleveringsfristen må du ta kontakt med Skatteetaten på e-postadresse [email protected].

5. Hvordan skal du rapportere

5.1 Riktig identifisering av oppgaven

Hver oppgave må ha en unik identifikator (nøkkel). Den unike identifikatoren for en oppgave er satt sammen av:

• Inntektsår
• Oppgavegivers (formidlers) organisasjonsnummer
• Oppgaveeiers (utleiers) organisasjonsnummer eller fødselsnummer/D-nummer
• Alternativ identifikator (kun der fødselsnummer/D-nummer er ukjent)

Det er viktig å rapportere nøyaktig på disse feltene. Trenger du senere å korrigere eller slette opplysninger på en tidligere rapportert oppgave, må den nye oppgaven ha samme unike identifikator som den opprinnelige oppgaven (se Korrigere opplysninger).

Den opplysningspliktige vil normalt oversende en oppgave for hver utleier hvert enkelt inntektsår. Oppgaven inneholder samtlige utleieforhold for samtlige utleieobjekter den opplysningspliktige har formidlet for denne utleieren.

5.2 Innsending i Altinn

Det er to måter å sende inn opplysninger på i Altinn:

1. RF-1512 Melding om utleie av fast eiendom fra formidlingsselskaper.
   Dette er et manuelt utfyllingsskjema som er ment for deg som har få utleieforhold å rapportere.
2. RF-1301 Tredjepartsopplysninger som vedlegg
   I dette skjemaet kan du laste opp en eller flere XML-filer med tredjepartsopplysninger og sende inn.

Du kan levere opplysningene elektronisk gjennom Altinn fra 2. januar i skattefastsettingsåret.

Opplysningene kan ikke leveres på papirblankett eller ved annet maskinlesbart medium.

5.3 Beskrivelse av filformatet

Formatbeskrivelsen viser hvordan en XML-fil for rapportering av tredjepartsopplysninger for utleie av fast eiendom fra formidlingsselskap skal bygges opp. Dokumentene finner du ved å følge denne lenken:

Formater og tekniske spesifikasjoner – Utleie av fast eiendom fra formidlingsselskap

Formatbeskrivelsen skal benyttes av opplysningspliktige som skal rapportere via Altinn-skjemaet RF-1301 Tredjepartsopplysninger som vedlegg.

5.4 Testing

For å avdekke mulige feil slik at selve rapporteringen blir mest mulig korrekt, anbefaler Skatteetaten at opplysningspliktig sender inn testoppgaver. Les mer om innsending av testoppgaver her.

5.5 Kontaktinformasjon for leveransen

Du må oppgi kontaktinformasjon for leveransen. Oppgi navn og telefonnummer til kontaktperson for den spesifikke leveransen. I tillegg bør du oppgi en e-postadresse og et mobilnummer hvor varsel (SMS) om meldinger (kvitteringer/feilmeldinger) kan sendes.

5.6 Kontroll av innhold

Før innsending av tredjepartsopplysninger til Skatteetaten, må opplysningspliktig kontrollere at opplysningene i leveransen er korrekte. Tredjepartsopplysninger som ikke er korrekt utfylt vil bli avvist og ansett som ikke levert. Tvangsmulkt kan ilegges.

Sjekk at:

• det er brukt riktig organisasjonsnummer for oppgavegiver (opplysningspliktig)
• det er brukt riktig inntektsår
• beløpet er avrundet til nærmeste hele krone (vanlige avrundingsregler)
• det er brukt riktig fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer for oppgaveeier (utleier)
• utleieenhetens adresse på den enkelte oppgaven er korrekt (se Eiendommens adresse (utleieenhet))
• erstatningsoppgaver inneholder samme unike identifikator som hovedoppgaven du vil korrigere eller slette (se Rette feil nedenfor)
• erstatningsoppgaver inneholder riktige beløp

5.7 Tilbakemelding fra Skatteetaten

Den opplysningspliktige får en tilbakemelding i innboksen i Altinn når Skatteetaten har behandlet opplysningene. Har du oppgitt mobilnummer eller e-post i innsendingen får du varsel på SMS/e-post når tilbakemeldingen har kommet.

Det er viktig at du kontrollerer tilbakemeldingen ved mottak, slik at eventuelle feil i de innleverte oppgavene kan rettes opp så fort som mulig.

Har du ikke mottatt tilbakemeldingen innen et par dager, må du kontakte oss på e-post: [email protected]

5.8 Feil på innsendte leveranser

Leveranser som er avvist vises på tilbakemelding og feilliste. Avviste leveranser kan skyldes at det er for mange feil eller avvik på innsendte opplysninger eller at oppgitt leveransetype på leveransen er feil eller mangler. Det er viktig at du setter deg inn i hvordan korreksjoner rapporteres. Ta kontakt for å avklare fremgangsmåte for å korrigere feil hvis du er usikker.

5.9 Annullering av leveranser

Dersom du har behov for å annullere en leveranse må du kontakte Skatteetaten på [email protected].

6. Rette feil

6.1 Korrigere opplysninger

Ønsker du å korrigere opplysningene i en oppgave må du sende inn oppgaven på nytt. Den nye oppgaven må ha samme unike identifikator som den opprinnelige oppgaven. Vent med å sende inn korreksjoner til du har mottatt tilbakemelding i Altinn fra Skatteetaten på den forrige innsendingen.

Den unike identifikatoren for en oppgave er satt sammen av:

• Inntektsår
• Oppgavegivers (formidlers) organisasjonsnummer
• Oppgaveeiers (utleiers) organisasjonsnummer eller fødselsnummer/D-nummer
• Alternativ identifikator (kun der fødselsnummer/D-nummer er ukjent)

Det er bare mulig å korrigere innenfor samme inntektsår.

Når meldingen mottas av Skatteetaten, vil oppgaven erstatte tidligere innsendt oppgave. Den siste oppgaven du sender inn blir altså da den gjeldende oppgaven.

For at skattepliktig skal få riktige beløp forhåndsutfylt i skattemeldingen, må Skatteetaten ha mottatt opplysningene senest innen 1. mars i skattefastsettingsåret.

6.2 Slette opplysninger med feil

Du kan sende en erstatningsoppgave med samme unike identifikator som den opprinnelige oppgaven, og alle beløp satt til 0. Øvrig informasjon i oppgaven er uvesentlig, men obligatoriske felter må fylles ut. Se Formater og tekniske spesifikasjoner – Utleie av fast eiendom fra formidlingsselskap.

Hvis bare ett utleieobjektet i en tidligere leveranse likevel ikke var utleid, så må formidler sende ny oppgave der utleieobjektet ikke lenger er med. Eventuelle gamle utleieforhold for dette utleieobjektet blir da slettet.

Feil i den unike identifikatoren (nøkkelen) til en oppgave medfører alltid at innsendt oppgave må slettes, og at ny og fullstendig oppgave med korrekt identifikator må sendes inn dersom det skal rapporteres opplysninger om den aktuelle utleieren.

6.3 Eksempler på korrigering eller sletting av innsendte opplysninger

Med ny(e) og fullstendig(e) oppgave(r) i eksemplene nedenfor menes at alle nødvendige opplysninger i den nye oppgaven må være fylt ut, i tillegg til den unike identifikatoren (nøkkelen) og korrigering av verdien i den eller de feltene som inneholdt feil verdi.

Eksempel 1 (feil beløp):

Første leveranse inneholder 1 000 oppgaver. Det avdekkes at det er levert feil beløp på 40 av oppgavene.

Ny innsending (korreksjon):

En ny leveranse bestående av 40 oppgaver med samme unike identifikator og korrigert beløp. De 40 korrigerte oppgavene erstatter de 40 opprinnelig innsendte oppgavene i sin helhet og totalt 1 000 oppgaver er oppgitt til Skatteetaten.

Eksempel 2 (forveksling):

En oppgave leveres med et fødselsnummer som tilhører feil person (forveksling).

Ny innsending (korreksjon):

Hele oppgaven for denne personen må slettes. Samtidig må det også leveres en ny og fullstendig oppgave med korrekt fødselsnummer og beløp.

Eksempel 3 (dublett):

Flere oppgaver i en leveranse inneholder samme unike identifikator (dubletter). Alle oppgavene med samme unike identifikator i en leveranse blir avvist i Skatteetatens system. Oppgaver som avvises i dublettkontroll kommer frem i tilbakemeldingen fra Skatteetaten (se Tilbakemelding fra Skatteetaten).

Ny innsending (korreksjon):

For å korrigere en skattepliktig som har blitt avvist i dublettkontrollen må det sendes inn en ny oppgave for den skattepliktige med korrekt totalbeløp.

Eksempel 4 (uidentifiserte tredjepartsopplysninger):

Dersom det blir levert oppgaver med ugyldig eller manglende fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer, vil disse bli avvist. Oppgavene må rapporteres på nytt med korrekt fødselsnummer, D-nummer eller organisasjonsnummer (se Riktig identifisering av oppgaven, ovenfor).

Eksempel 5 (sletting):

Det er feilaktig sendt inn en oppgave på en person som ikke er utleier.

Du må sende inn sletteoppgaver slik at opplysningene ikke feilaktig kommer med på den forhåndsutfylte skattemeldingen. Det er ikke nok å sende inn en ny leveranse uten å ta med de oppgavene som ikke skulle vært sendt inn. Da vil disse oppgavene fremdeles være gyldige i våre systemer og kan komme med på den forhåndsutfylte skattemeldingen.

Ny innsending (sletting):

Hele oppgaven for denne personen må slettes. Se Slette opplysninger med feil.

7. Tvangsmulkt

Opplysningspliktige som ikke har levert opplysninger innen fristen, kan ilegges tvangsmulkt.

Opplysninger anses ikke levert når de:

• er helt uteblitt
• ikke er sendt via Altinn, men er sendt eller levert til lokalt skattekontor
• mangler 11-sifret fødselsnummer eller D-nummer for personlige skattepliktige
• mangler 9-sifret organisasjonsnummer
• mangler fullt navn, adresse og landkode til personer som ikke er tildelt fødsels- eller organisasjonsnummer
• er levert på en måte som ikke følger Skatteetatens bestemmelser

Vedtak om tvangsmulkt sendes ut noen dager etter ordinær frist med orientering om at mulkt vil løpe fra en bestemt fremtidig dato hvis opplysningene ikke blir levert. Tvangsmulkten utgjør ett halvt rettsgebyr per dag opplysningene uteblir og opp til 50 rettsgebyr.

Du unngår tvangsmulkt ved å levere opplysningene innen den nye fristen som er gitt i vedtaket. Da starter ikke den varslede tvangsmulkten å løpe.

8. Hva bruker vi opplysningene til

Opplysningene som blir gitt blir benyttet til å avgjøre hva utleier skal skattlegges for. Om leieinntekter er skattefrie eller skattepliktige avhenger av hva slags eiendom som leies ut, varigheten av utleien og hvor mye av boligen som leies ut og hvordan utleier bruker eiendommen ellers. Opplysningene som rapporteres benyttes til forhåndsutfylling av skattemeldingen, til veiledning eller til kontroll.

8.1 Egen bolig

Med egen bolig menes bolig som den skattepliktige selv bor i.

8.1.1 Korttidsutleie

Det er innført egne skatteregler for såkalt korttidsutleie i egen bolig. Et leieforhold anses som kortvarig dersom utleieforholdet varer i mindre enn 30 dager. Inntekt fra korttidsutleie beskattes på samme måte som utleieinntekter fra fritidseiendom som eieren bruker selv til fritidsformål. Ved slike utleieforhold regnes 85 prosent av utleieinntektene som overstiger 10 000 kroner, som skattepliktig inntekt.

Skattepliktig leieinntekt føres under tema bolig og eiendeler, utleie. 

8.1.2 Langtidsutleie

Utleieinntekt fra egen bolig, og hvor utleieforholdet har en varighet på minst 30 dager, er skattefri dersom eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdi.

Har leieforholdet en varighet på minst 30 dager og eieren leier ut hele eller mer enn halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi, vil utleieinntekter inntil 20 000 kroner per inntektsår være skattefrie.

Beløpet er en terskelverdi, slik at hele inntekten blir skattepliktig dersom den overstiger 20 000 kroner. Dette medfører også at eventuelle utleieinntekter som skriver seg fra utleie av mindre enn halvparten av boligen i samme inntektsår, vil bli skattepliktige.

Skattepliktig leieinntekt føres under tema bolig og eiendeler, utleie og utleier må levere skjema for utleie.

8.2 Fritidseiendom som den skattepliktige bruker selv

For fritidseiendom som eieren selv bruker til fritidsformål i rimelig omfang, vil utleieinntekter inntil 10 000 kroner årlig være skattefrie. For fritidseiendom som har vært delvis utleid eller utleid deler av året, regnes 85 prosent av inntekten som overstiger 10 000 kroner, som inntekt. Beløpet er et bunnfradrag, slik at bare leieinntekter over 10 000 kroner skattlegges ved utleie av fritidseiendom. Fordi det er vanskelig å tilordne kostnader ved delvis utleie av en fritidsbolig som eieren også bruker selv, innrømmes fradrag for kostnader sjablongmessig.

Skattepliktig leieinntekt føres under tema bolig og eiendeler, utleie.

Utleiehytter er ikke omfattet av denne regelen.

8.3 Annen bolig og fritidsbolig

Inntekter ved utleie av annen bolig eller fritidseiendom som den skattepliktige ikke selv bor i eller bruker i ferie eller fritid er skattepliktig som kapitalinntekt fullt ut. Eier kan på den annen siden kreve fradrag for kostnader knyttet til utleien.

Skattepliktig leieinntekt føres under tema bolig og eiendeler, utleie og utleier må levere skjema for utleie.

Hvis utleie av bolig skjer som ledd i virksomhet, er utleieinntektene også skattepliktige som personinntekt. Hvorvidt den skattepliktiges utleieaktivitet må anses som virksomhet, beror på en konkret helhetsvurdering der blant annet aktivitetens omfang, hyppighet og varighet er av betydning.

Les mer om utleie av bolig og eiendom her.

9. Årsoppgave

Den skattepliktige skal ha kopi av de opplysningene som er sendt til Skatteetaten innen 15. februar i året etter inntektsåret.

Det er ikke gitt spesielle formkrav til årsoppgaven, men den er skal inneholde de samme opplysninger om identifikasjon og oppgitte beløp som er gitt til Skatteetaten.

Årsoppgaven skal inneholde:

• navn og fødselsnummer/organisasjonsnummer på skattepliktig
• navn og organisasjonsnummer på den opplysningspliktige
• oversikt over rapporterte opplysninger om skattepliktig
• melding om at opplysningene er sendt til Skatteetaten

10. Aktuelt regelverk

Skatteforvaltningsloven § 7-5, § 7-12, § 7-13, § 14-1 og § 14-7

Skatteforvaltningsforskriften § 7-5-2 til § 7-5-5 og § 7-12-1

Skatteloven § 5-1, § 5-20, § 7-2