Saken gjaldt spørsmålet om en boligeiendom var en fritidseiendom som kunne selges uten gevinstbeskatning. Skattyter hadde overtatt den ca. 200 kvm store eiendommen som lå i et villastrøk i Byen, etter sine foreldre. Han hadde bodd mange år i utlandet, og hadde brukt boligen som fritidsbolig samtidig som en del av boligen (ca. 55 kvm) helt siden den ble bygget, hadde vært utleid som helårsbolig. Da helårsbruken samtidig var mer intens enn fritidsbruken, kom direktoratet etter en helhetsvurdering til at eiendommen ikke fremsto som en fritidseiendom i skattelovens forstand.

Innsenders fremstilling av faktum og jus

På bakgrunn av de opplysninger som er gitt i anmodningen, legges det til grunn at skattyter overtok boligeiendommen i Byen, etter sine foreldre i 1975.

Eiendommen er en toetasjes enebolig på ca. 200 kvm i et frittliggende villastrøk. Huset er bygget i 1950 med en utleiedel på ca. 55 kvm i en del av annen etasje.

Fra 1972 til 1994 var skattyter fast bosatt i Tyskland. I 1994 flyttet han med familie til Norge, men til en annen by enn der boligeiendommen ligger. Det sies at eiendommen i skattyters eiertid ikke har vært brukt som hans faste bolig, men som fritidsbolig.

Det er opplyst at skattyter da han overtok eiendommen i 1975, ikke hadde planer om å flytte tilbake til Norge. Familien brukte imidlertid huset relativt ofte ved feriebesøk. Hensikten med overtakelsen av huset var å ha et eget sted å feriere i Byen, og det var viktig for skattyter at ett av barna ville kunne overta huset etter han.

Det er opplyst at huset helt fra det ble bygget i 1950 har vært delvis utleid. Dette gjelder i hovedsak den opprinnelige utleieleiligheten i annen etasje. I 1992 ble deler av første etasje bygget om. Fra da og frem til mars 2002, har husets hoveddel, dvs. hele første etasje og annen etasje bortsett fra utleieleiligheten, bare vært brukt som egen fritidseiendom. I denne perioden (1992 – 2002) er det kun utleieleiligheten i annen etasje som har vært utleid. Dette innebærer at mindre enn halvparten av huset, både for så vidt gjelder areal og leieinntekt, har vært leid ut.

Siden 2002 har huset vært brukt som bolig for datteren og hennes samboer. Det er disse skattyter nå vurderer å selge eiendommen til.

Skattyter mener at boligeiendommen som er en helårsbolig, i løpet av hele hans eiertid har fremstått som en fritidsbolig og at den siden ombyggingen i 1992 og frem til mars 2002, er blitt brukt slik. Han viser til skatteloven § 9-3 fjerde ledd og mener at den stiller som vilkår for skattefrihet at husets hoveddel har vært brukt som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene.

Skattyter ber om en bindende forhåndsuttalelse mht. om salg av eiendommen kan skje uten gevinstbeskatning.

Skattedirektoratets vurderinger

Skattedirektoratet skal i det følgende ta stilling til om eiendommen i Byen kan anses som en fritidseiendom for skattyter i skattelovens forstand slik at den kan realiseres uten gevinstbeskatning i henhold til skatteloven § 9-3 fjerde ledd.

Direktoratet skal bemerke at gevinst ved realisasjon av fritidseiendom i utgangspunktet er skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd. Tilsvarende er tap fradragsberettiget etter skatteloven § 6-2 første ledd.

Ved realisasjon av fritidseiendom gjelder imidlertid særregler i skatteloven kapittel 9, herunder begrensning av skatteplikten etter § 5-1 annet ledd. Gevinst ved realisasjon av fritidseiendom er etter skatteloven § 9-3 fjerde ledd unntatt fra skatteplikt når:

”eieren har brukt eiendommen som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år før realisasjonen, forutsatt at realisasjonen finner sted eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen ble tatt i bruk eller ifølge ferdigattest var oppført.”

Slik saken er opplyst legges det til grunn at skattyter har eid eiendommen siden 1975. Kravet til eiertid er således oppfylt.

Vi skal dernest ta stilling til om vilkåret om bruk av eiendommen som fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år er oppfylt.

Det legges til grunn at skattyters egen bruk av eiendommen har vært som fritidsbolig. Det er opplyst at familien relativt ofte reiste på feriebesøk til huset i Byen. Det legges videre til grunn at første etasje og deler av annen etasje i perioden 1992 - 2002, har vært benyttet som fritidsbolig. Huset, med et totalareal på ca. 200 kvm, inneholder imidlertid også en utleiedel som består i en leilighet på ca. 55 kvm. Denne leiligheten har helt siden huset ble bygget i 1950, vært utleid som helårsbolig.

Når deler av boligen har vært benyttet til helårsbruk, oppstår spørsmålet om eiendommen mister sitt preg av å være en fritidseiendom. Det vises i denne forbindelse til forarbeidene til den opprinnelig lovbestemmelsen (skatteloven av 1911 § 43 annet ledd bokstav f), Ot.prp. nr. 4 (1986-87) side 27, der det heter:

”Det avgjørende vil være om eiendommen etter en helhetsvurdering fremstår som eierens egen fritidsbolig. Departementet forutsetter at man ikke skal ta hensyn til sporadisk utleie dersom eiendommen for øvrig brukes som normalt for fritidsboliger. Der eiendommen delvis leies ut til fast bolig, eller delvis brukes til andre formål, vil den lett miste sitt preg av å være egentlig fritidsbolig. Spesielt gjelder dette hvis den øvrige bruk er mer intens, slik utleiebruk som fast bolig normalt vil være.”

En del av boligeiendommen som ligger i et villastrøk i Byen, har vært benyttet som helårsbolig helt siden oppføringen av huset i 1950. Som det fremgår av lovforarbeidene, vil en slik bruk innebære at boligen lett mister sitt preg av å være en fritidsbolig. Den del av eiendommen som har vært benyttet som fast bolig er heller ikke ubetydelig. Når helårsbruken samtidig har vært mer intens enn fritidsbruken, er direktoratet kommet til at eiendommen, etter en helhetsvurdering, før den ble tatt i bruk som fast bolig for datteren og hennes samboer, ikke fremsto som en fritidseiendom.

Skattedirektoratet er på bakgrunn av ovenstående kommet til at kravet i skatteloven § 9-3 fjerde ledd, om bruk av eiendommen som fritidseiendom i minst fem av de siste åtte år, ikke er oppfylt. Eiendommen kan da ikke realiseres uten gevinstbeskatning.

Det gjøres oppmerksom på reglene i skatteloven § 9-8 med tilhørende forskrifter om oppregulering av kostpris.

Konklusjon

Skattyters gevinst ved realisasjon av eiendommen i Byen, vil være skattepliktig etter skatteloven § 5-1 annet ledd da kravet til brukstid i skatteloven § 9-3 fjerde ledd ikke er oppfylt. Tilsvarende vil et tap være fradragsberettiget, jf. skatteloven § 6-2 første ledd.