I noen tilfeller vil det oppstå spørsmål om hvorvidt en aktivitet gjelder utleie som sådan, eller om andre innsatsfaktorer er så vidt betydelige at eiendommen må verdsettes etter reglene om ikke-utleid næringseiendom. Drift av et hotell vil f.eks. normalt være en aktivitet hvor andre innsatsfaktorer er så betydelige at utleien av rom mv. ikke medfører at bygningsmasse kan klassifiseres som utleid næringseiendom når eieren driver aktiviteten selv. Slik aktivitet vil normalt inkludere drift av resepsjon, servering, mv. i et slikt omfang at nevnte fasiliteter må anses som driftsmidler i annen virksomhet.

Reglene om verdsetting av utleid næringseiendom i sktl. § 4‑10 fjerde ledd skal anvendes dersom den utleide delen av eiendommen, herunder en forholdsmessig andel av fellesområder, overstiger 50 % av eiendommens samlede areal, jf. FSFIN § 4‑10‑3 første ledd. Det ses i denne sammenhengen bort fra grunnareal (tomt) der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon, jf. FSFIN § 4‑10‑3 første ledd annet punktum. Næringseiendom hvor utleid del ikke overstiger 50 % av samlet areal, verdsettes etter reglene om ikke-utleid næringseiendom, jf. FSFIN § 4‑10‑3 annet ledd, se pkt. 9.7.

I bygning som omfatter flere matrikkelenheter, skal hver matrikkelenhet på vanlig måte behandles som egen eiendom ved vurderingen av om den enkelte eiendommen omfattes av reglene om verdsetting av utleid næringseiendom. Bygning som bare inneholder én matrikkelenhet og som anses som næringseiendom etter FSFIN § 4‑10‑2, verdsettes under ett selv om en del av bygningen ikke brukes i virksomhet, for eksempel som egen bolig for eieren. Om verdsetting i slike tilfeller, se FSFIN § 4‑10‑8. Om oppdeling av matrikkelenhet i underenheter eller verdsetting under ett av flere matrikkelenheter i særlige tilfeller, se pkt. 9.9.

Formuesverdien av utleid næringseiendom fastsettes til 80 % av eiendommens beregnede utleieverdi, jf. sktl. § 4‑10 syvende ledd første punktum.

Grunnlaget for beregnet utleieverdi ved fastsetting av formuesverdien per 1. januar i året etter inntektsåret, fastsettes til gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene, fratrukket eierkostnader, jf. FSFIN § 4‑10‑4 annet ledd. Alle reelle leieinntekter skal inngå i beregningen, herunder naturalytelser og motregning mv. Hvordan partene betegner ytelsene er normalt ikke avgjørende. Eierkostnadene fastsettes sjablongmessig til 10 % av gjennomsnittet av brutto utleieinntekter, jf. FSFIN § 4‑10‑4 annet ledd siste punktum.

Har ikke eiendommen vært utleid i tre år, skal inntektsårets brutto utleieinntekt fratrukket eierkostnader legges til grunn, I slike tilfeller skal eierkostnader fastsettes til 10 % av inntektsårets brutto utleieinntekt. jf. FSFIN § 4‑10‑6.

Om beregning av utleieinntektene i tilfeller hvor eiendommen ikke er utleid hele året, se pkt. 9.6.4. Om tilfeller hvor bare deler av eiendommen er utleid, se pkt. 9.6.5.

Beregnet utleieverdi fremkommer ved at grunnlaget divideres med en kalkulasjonsfaktor, jf. FSFIN § 4‑10‑4 fjerde ledd. Kalkulasjonsfaktoren fastsettes til årsgjennomsnittet av renten for statsobligasjoner med 10 års løpetid i inntektsåret, pluss et tillegg på 5 prosentpoeng. Kalkulasjonsfaktoren avrundes til nærmeste tusendel. Kalkulasjonsfaktoren beregnes og kunngjøres av Skattedirektoratet i januar året etter inntektsåret, jf. FSFIN § 4‑10‑5. For inntektsåret 2022 var kalkulasjonsfaktoren 0,078.

Prosentsatsen i eksemplet er den lovfestede satsen i sktl. § 4‑10 syvende ledd første punktum som for inntektsåret 2022 var på 80 %.

For eiendom som leies ut hele året, er det totale utleieinntekter i inntektsåret som er grunnlaget for beregning av utleieverdi. Ved utleie av næringseiendom i deler av inntektsåret skal samlet utleieinntekt omregnes til hva utleieinntekten hadde utgjort for hele året ved å dividere faktisk utleieinntekt på antall måneder næringseiendommen har vært leid ut, og multiplisere med 12. Samme fremgangsmåte benyttes ved inntektsbortfall i en del av inntektsåret. Se FSFIN § 4‑10‑7 første ledd. Utleie i deler av en måned avrundes opp til nærmeste hele måned, jf. FSFIN § 4‑10‑7 tredje ledd.

For eiendom som det ikke er mulig å leie ut i deler av året (sesongavhengig utleie), skal faktisk brutto utleieinntekt benyttes som grunnlag for beregnet utleieverdi etter FSFIN § 4‑10‑4 annet ledd, jf. FSFIN § 4‑10‑7 fjerde ledd.

Ved inntektsbortfall hele inntektsåret skal siste innrapporterte utleieverdi legges til grunn, forutsatt at eiendommen ikke blir benyttet av eieren ved utgangen av inntektsåret, jf. FSFIN § 4‑10‑7 annet ledd.

Ved delvis utleie av næringseiendom, men hvor utleien er så omfattende at eiendommen faller inn under reglene for utleid næringseiendom, skal inntektsårets utleieinntekt omberegnes til en størrelse som skal tilsvare utleieinntekt som om hele eiendommen var utleid, jf. FSFIN § 4‑10‑8. Dette gjøres ved å dividere inntektsårets utleieinntekt med utleid areal, og deretter multiplisere med eiendommens samlede areal. Forholdsmessig andel av fellesområder medregnes som utleid del av eiendommen der tilgang til slikt areal inngår i avtalt leie. Det ses i denne sammenhengen bort fra grunnareal (tomt) der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon.

Ved overdragelse av utleid næringseiendom til ny eier i inntektsåret, skal verdsettingen i ervervsåret bygge på overtakende eiers utleieinntekt, jf. FSFIN § 4‑10‑9 annet ledd. Månedsleie hos ny eier må omberegnes til årsleie på tilsvarende måte som beskrevet i pkt. 9.6.4. Denne bestemmelsen gjelder i de tilfellene hvor eiendommen anses som utleid næringseiendom også for den nye eieren.

Blir eiendommen delt eller seksjonert i inntektsåret, skal matrikkelenhet som leies ut verdsettes på grunnlag av utleieinntekt fra og med tidspunktet for registrering i matrikkelen, jf. FSFIN § 4‑10‑9 tredje ledd. Månedsleie for ny matrikkelenhet må omberegnes til årsleie på tilsvarende måte som beskrevet i pkt. 9.6.4.

Redusert utleieinntekt som følge av utleie til nærstående, til selskap i samme konsern eller i andre tilfeller hvor leie ikke er avtalt på armlengdes vilkår, skal ikke påvirke formuesverdsettingen. I slike tilfeller kan skattemyndighetene fastsette grunnlaget for formuesverdsettingen ved skjønn, jf. sktl. § 13‑1. Se Ot.prp. nr. 1 (2008–2009) pkt. 3.3.5.