3.1 Hovedregel
Andelshaverne i boligselskap, skal fastsette skattegrunnlaget etter særreglene i sktl. § 7-3 når minst ett av de tre vilkårene nedenfor er oppfylt:
- Minst 85 % av selskapets leieinntekt kommer fra følgende leietakere:
- personlige andelshavere eller aksjonærer
- elever og studenter som er tildelt bolig gjennom elev- og studentsamskipnad
- leietaker som ikke er andelshaver, såfremt boligselskapet er opprettet som ledd i organisert fornyelse av tettbygde strøk
- Minst 85 % av andelskapitalen eies av en kommune sammen med personer som har bolig i vedkommende eiendom.
- Over 50 % av andelskapitalen eies av kommunen alene.
Et boligselskap med bare én aksjonær, fastsetter ikke skattegrunnlaget etter sktl. § 7-3. Dette gjelder selv om vilkårene for øvrig er oppfylt, se FIN 5. april 1995 i Utv. 1995/687.
Ved vurdering av om prosentkravet til leieinntekten er oppfylt, tas det utgangspunkt i alle inntekter selskapet vil få ved utleie av alle bygninger som er planlagt, herunder stipulert leie for lokaler som ikke er ferdigstilt eller solgt. Ved vurdering av om prosentkravet til leieinntekten er oppfylt tas det normalt ikke hensyn til at enkelte av andelshaverne fremleier sine leiligheter i selskapet. Leieinntekten regnes i slike tilfeller å komme fra andelshaverne, jf. FIN 6. mars 1992 i Utv. 1992/391. Er derimot andeler utleid direkte fra selskapet til andre enn leietakere som nevnt ovenfor, anses leieinntekt fra disse ikke som leieinntekt som inngår i 85 %-kravet.
Retten til fastsetting etter sktl. § 7-3 kan falle bort selv om prosentkravet i sktl. § 7-3 tredje ledd er oppfylt, dersom boligselskapets hovedformål ikke er å gi andelshaverne bolig eller fritidsbolig i hus eid av selskapet. Dette gjelder blant annet når en større andel av leilighetene fremleies, eller hvor leilighetene leies ut over et lengre tidsrom, se FSSD § 7-3-1 annet ledd.
Nytt for inntektsåret 2022
Fra og med inntektsåret 2022 er sktl. § 7‑3 tredje ledd presisert, slik at 85 %-kravet i første strekpunkt ovenfor, knytter seg til leieinntekter og dekning av felleskostnader.
Videre er det tilføyd et nyttfjerde ledd, som utvider kretsen av hvem som kan være andelshaver eller aksjonær ved anvendelsen av det nevnte 85 %-kravet. Endringene skal i første rekke legge til rette for såkalte leie til eie-avtaler, se pkt. 3.2. Som andelshaver eller aksjonær skal forstås:
- personlig andelshaver og aksjonær
- juridisk person som eier andel etter burettslagslova § 4‑2 første og annet ledd og § 4-3. Dette omfatter stat, fylkeskommune, offentlig selskap og selskap mv. som har inngått avtale med det offentlige om å skaffe bolig til vanskeligstilte. Etter burettslagslova § 4‑2 kan disse eie inntil 10 pst. av andelene i boligselskapet. Videre omfattes boligbyggelag som i h.t. borettslagets vedtekter kan eie inntil 20 % av andelene, selv om boligbyggelaget ikke selv har stått for utbyggingen, jf. burettslagslova § 4‑3.
- boligbyggelag og annen yrkesutøver som nevnt i burettslagslova § 2‑12, som skal stå for erverv eller oppføring av boliger for boligselskapet og som leier ut boenheter til personer som innenfor en bestemt tidsperiode gis rett til å kjøpe andelen (leie til eie)