Ved overføring av eiendomsretten til andre mot vederlag, anses realisasjon (innvinning/oppofrelse) gjennomført når gevinsten er klarlagt og sikret for selgeren. Dette vil være når det foreligger en bindende og endelig avtale om avståelse. I tillegg må de vesentligste avtalevilkår være fastlagt, herunder prisen eller måten å fastsette prisen på. Ved f.eks. salg av bolig vil realisasjon oftest foreligge ved akseptert bud eller annen inngåelse av kjøpsavtale hvor de viktigste vilkår er fastsatt. Se HRD i Utv. 1995/915 (Rt. 1995/872) (Eide) og FIN 30. november 1998 i Utv. 1999/216.

Er det fastsatt betingelser i en avtale om overdragelse av formuesobjektet, må det vurderes om betingelsene hver for seg eller samlet, er av en slik karakter at de innebærer at realisasjon ennå ikke har funnet sted.

Hvis betingelsene innebærer at det på avtaletidspunktet er reell usikkerhet om avtalen faktisk blir gjennomført, vil ikke gevinsten være klarlagt og sikret og innvinning har da ennå ikke funnet sted. Er det eksempelvis i avtalen tatt forbehold om due-diligence eller godkjenning fra offentlige myndigheter som gir reell usikkerhet til om avtalen blir gjennomført, er ikke gevinsten klarlagt og sikret på avtaletidspunktet. Se HRD i Utv. 2009/1297 (Rt. 2009/1208) (Hurtigruten ASA).

Realisasjon er gjennomført selv om størrelsen på det totale vederlaget er usikkert som følge av betingelser i avtalen, forutsatt at det i avtaleverket er inntatt bindende bestemmelser om forutsetningene for og fremgangsmåten ved beregning av det endelige vederlaget, se LRD 26. november 2008 (Agder) i Utv. 2009/8 (Agder Energi AS).

Selv om en realisasjon anses gjennomført, vil selgeren fortsatt kunne behandles som eier i forhold til skattereglene, f.eks. i forhold til hvem som skal formuesbeskattes, beskattes for løpende inntekter og ha eventuelle avskrivninger på formuesobjektet. Dette gjelder såfremt eiendomsretten ikke er overført etter de privatrettslige reglene for dette. Hvis det for eksempel inngås endelig og bindende avtale om salg av en eiendom 1. desember med overtakelse 1. februar, vil selger bli ansett som eier ved årsskiftet i forhold til reglene om formuesskatt. Se for øvrig emnet «Eierbegrepet».

Om tidspunktet for eiendomsrettens overgang, se emnet «Eierbegrepet», pkt. 9.

Om den skattemessige behandlingen hvor avtalen heves eller omgjøres, se pkt. 3.10.

Om et eksempel hvor en renteswap-avtale ble ansett for å være realisert da den ble erstattet av en ny swap-avtale med endrede vilkår, se Skatteklagenemnda (stor avdeling) NS 81/2019.