Formuesverdien skal settes ned etter krav fra skatt­yter, dersom den for primærbolig overstiger 25 % av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi, se sktl. § 4-10 andre ledd. For sekundærbolig skal formuesverdien settes ned etter krav fra skatt­yteren dersom den overstiger 90 % av dokumentert omsetningsverdi. Formuesverdiene settes da ned til henholdsvis 25 % og 90 % av dokumentert markedsverdi.

Flerboligbygg (boligeiendom med 5 eller flere useksjonerte boenheter) regnes som sekundærbolig etter reglene om nedsetting av formuesverdi etter sktl. § 4-10 andre og tredje ledd, jf. FSSD § 4-10-3. Dette gjelder selv om eieren bruker en av boenhetene til fast bolig.

En nedsettelse av formuesverdien forutsetter at skatt­yter på forespørsel kan fremlegge tilstrekkelig dokumentasjon for eiendommens markedsverdi. Markedsverdien kan enten dokumenteres med takst/verdivurdering eller observerbar markedsverdi. Dette grunnlaget må skrive seg fra tiden etter 1. juli i inntektsåret, for at det skal kunne ha virkning for formuen ved årets utgang.

Dokumenteres markedsverdien med takst/verdivurdering foretatt av takstmann/megler, er det som utgangspunkt et minstekrav at boligen er besiktiget innvendig og utvendig. Takster/verdivurderinger som lider av åpenbare feil og mangler kan settes til side. Kravet til besiktigelse gjelder ikke hvor det enten er farlig å oppholde seg på eller i nærheten av eiendommen, eller hvor slikt opphold er forbudt av offentlige myndigheter, se FIN 21. januar 2021 i Utv. 2021/475.

Med «observerbar markedsverdi» menes oppnådd salgssum for den aktuelle eiendommen eller tilnærmet lik eiendom i samme område. Dersom eiendommen er solgt til ektefelle, samboer, slektninger i rett oppadstigende eller nedadstigende linje, søsken eller ektefellens/samboerens foreldre og barn, skal kjøpesummen ikke legges til grunn med mindre skatt­yter sannsynliggjør at det ikke foreligger underpris. Foreligger annet interessefellesskap mellom kjøper og selger, må det vurderes konkret om eiendommen er kjøpt til underpris.

Nedsetting etter ovennevnte regler skal ikke foretas for avskrivbare kombinerte bygg.

Kommunestrukturen ble betydelig endret fra 1. januar 2020, og mange av kommunesammenslåingene innebar at én eller flere omegnskommuner ble slått sammen med en større, sentral kommune. For å unngå at enkelte boliger fikk større økninger i den beregnede omsetningsverdien er det gitt en overgangsregel i FSFIN § 4-10-11. Som formuesskattegrunnlag for 2020 kan skatt­ytere i de berørte områdene velge å få beregnet boligverdien på grunnlag av de fastsatte kvadratmetersatsene for 2019, justert for prisvekst for 2020 (basert på SSBs prisindeks for brukte boliger)

Etter FSFIN § 4-10-11 gjelder overgangsregelen skatt­ytere som per 1. januar 2021 eier boligeiendom som i 2019 lå i én av følgende kommuner:

Agdenes, Askim, Audnedal, Balestrand, Ballangen, Berg, Bjugn, Eide, Eidsberg, Fet, Finnøy, Forsand, Fosnes, Fusa, Gaular, Granvin, Halsa, Haram, Hemne, Hobøl, Holmestrand, Hornindal, Hurum, Jevnaker, Jølster, Klæbu, Kvalsund, Leikanger, Lindesnes, Lindås, Lunner, Marnardal, Meldal, Midsund, Namdalseid, Naustdal, Nedre Eiker, Nesset, Nærøy, Radøy, Re, Rennesøy, Roan, Rygge, Rømskog, Røyken, Sandøy, Sauherad, Selje, Skodje, Snillfjord, Sogndalen, Ski, Spydeberg, Sund, Svelvik, Søgne, Sørum, Tjeldsund, Torsken, Tranøy, Trøgstad, Tysfjord, Verran, Vågsøy, Ørskog og Øygarden

Bestemmelsen gjelder også for skatt­ytere som per 1. januar 2021 eier boligeiendom som i 2020 fikk ny kommunetilhørighet på grunn av en grensejustering, ved at deler av kommunene Gjøvik, Horten, Hjelmeland, Stavanger, Tydal, Ullensvang, Ørsta og Ås ble innlemmet i en annen kommune.

Skatt­yters valg av å benytte seg av overgangsregelen gjøres i skattemeldingen for inntektsåret 2020, ev. ved endring av egenfastsettingen etter sktfvl. § 9-4 for inntektsåret 2020.

Skatt­yter som har valgt å benytte seg av ordningen, kan for inntektsåret 2020 og senere år velge å tre ut av ordningen ved å kreve verdsettelse til omsetningsverdi dersom denne gir en lavere formuesverdi, jf. sktl. § 4-10 annet ledd annet punktum og tredje ledd annet punktum, se pkt. 7.1.1.

For skatt­ytere som har benyttet seg av overgangsregelen for 2020 og som ikke har valgt å tre ut av ordningen, skal formuesskattegrunnlaget for 2021 beregnes med utgangspunkt i kvadratmetersatsene for 2021, se pkt. 2.7, men det skal foretas en nedjustering tilsvarende det prosentvise avviket mellom beregnet omsetningsverdi basert på kvadratmetersatsene for 2021, og det fastsatte formuesgrunnlaget for 2020. Reduksjonen for inntektsåret 2021 beregnes etter samme metode som benyttes for boliger som har blitt verdsatt på grunnlag av dokumentert omsetningsverdi, se pkt. 7.2.